서울중앙지방법원 2025타경2768. 관악구 봉천동 ‘관악푸르지오’ 119동 3층 303호, 전용 84.2㎡ 아파트입니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2017.06.23. 주식회사신한은행 근저당권 204,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행·국민은행 근저당과 2025년의 두 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 쪽도 신건치고는 눈에 띕니다. 최저매각가 994,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 1,210,416,666원의 82.1%입니다. 최신 거래는 2026.08월 1,340,000,000원이고, 본건과 같은 84.2㎡·3층 거래도 2026.07월 1,240,000,000원이 확인됩니다. 다만 최근 12건 가운데 790,000,000원 거래도 있어, ‘평균보다 낮다’는 사실만으로 무조건 저가라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1717 관악푸르지오 119동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.2㎡ · 24층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정옥순 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 994,000,000원 (신건) |
| 신청 사건 채권자 | 주식회사 국민은행 · 청구금액 457,759,238원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.23. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준점은 2017.06.23. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2019년 신한은행 근저당, 2021년·2022년 국민은행 근저당 및 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2004년·2009년·2010년·2012년에 설정됐던 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 82.1%
관악푸르지오 2,064세대, 전용 84.2㎡·84.75㎡의 최근 거래 12건입니다. 비교의 기준은 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균 1,210,416,666원과 최신 거래 1,340,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.2㎡ | 16 | 1,340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.75㎡ | 1 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.2㎡ | 3 | 1,240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 6 | 1,260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 19 | 1,260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 7 | 1,310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 19 | 1,310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.2㎡ | 9 | 1,240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 19 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 20 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 2 | 1,135,000,000원 |
| 2026.05 | 84.2㎡ | 23 | 1,170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,210,416,666원 |
최저매각가 994,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%입니다. 최신 2026.08월 거래 1,340,000,000원보다도 낮고, 본건과 동일한 84.2㎡·3층의 2026.07월 거래 1,240,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 신건 가격 자체에 최근 평균 대비 할인 폭이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 994,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,340,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 357,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 984,000,000원 중 예상배당은 981,660,000원, 미배당은 2,340,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉원중학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 서울대입구역이 남서측 직선거리 약 850m, 남성역이 남동측 직선거리 약 800m에 있으며 노선버스정류장도 인근에 있습니다.
- 단지. 관악푸르지오 2,064세대, 사용승인일 2004.08.26.이며 본건은 24층 건물 내 3층입니다.
- 규제. 봉천동 1717은 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 현황 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 최근 동일 평형 표본 12건이 790,000,000원부터 1,340,000,000원까지 넓게 분포해 거래가격 편차를 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준점 확인. 2017.06.23. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 1,210,416,666원, 최신 거래는 1,340,000,000원, 동일 84.2㎡·3층 거래는 1,240,000,000원입니다. 반면 최근 최저 거래는 790,000,000원이므로 평균만으로 상한을 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 대상과 점유 상태는 현장 및 매각기일 전 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 등 실제 체납 여부는 관리주체에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·집행비용 변동 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 최종 배당요구 및 관련 공고를 확인하세요.
맺으며 — “권리도 단순하고, 가격도 평균 아래”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2017.06.23. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 신건 최저가 994,000,000원이 최근 12개월 평균 1,210,416,666원의 82.1% 수준이라 가격도 평균 대비 낮습니다.
다만 최근 거래 범위가 790,000,000원부터 1,340,000,000원까지 크게 벌어져 있어 ‘평균 대비 할인’과 ‘개별 물건의 적정가’는 구분해서 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 다만 응찰가는 최근 동일 층·면적 거래와 물건 상태를 대조해 정교하게 정할 사건입니다.
