서울중앙지방법원 2025타경2874. 서울 관악구 봉천동 647-48 일대의 연립·다세대 및 토지가 일괄 경매되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2001.08.28 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층·지하 1층 규모이고, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 지하 1층 및 1·2층은 공부상 근린생활시설(독서실)이지만 현황은 주거용입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2010.02.11 관악중앙새마을금고 근저당권 182,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 관악중앙새마을금고 추가 근저당, 변원례 전세권, 다수의 주택임차권, 박찬순 근저당권 및 여러 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기순위만으로 끝나지 않으므로 개별 전입·점유 내역을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 647-48 · 봉천로23길 48 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현재 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 5층, 지하 1층 · 2001.08.28 사용승인 |
| 토지 | 대 · 198.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 3,596,000원/㎡ |
| 소유자 | 양승미 |
| 감정가 / 최저가 | 2,089,012,480원 / 2,089,012,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 추보람 / 37,928,857원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 기준선
말소기준권리는 2010.02.11 접수된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 소유권은 같은 해 2010.04.29 양승미에게 이전됐고, 이후 추가 근저당·전세권·임차권 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 남아 있는 후순위 등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 다수 점유, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광환 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양승미 | 2010.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정복 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영기 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박대규 | 2015.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인규 | 2016.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동빈 | 2018.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진샬롬 | 2016.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최휘 | 2020.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유미 | 2022.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상민 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현철 | 2025.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2022.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN TAOJUN | 2020.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤영준 | 2021.03.31 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2021.06.21 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기동 | 2021.03.15 | 73,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현도준 | 2020.10.10 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나하율 | 2022.07.18 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추보람 | 미상 | 35,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박성환 | 2025.03.27 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손염방 | 2025.06.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 2022.01.28 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염정연 | 2022.06.27 | 52,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 2022.07.21 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
추보람을 제외하면 제공된 판정상 임차인들은 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없습니다. 추보람은 임차보증금 35,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,089,012,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,290,125원 |
| 을구 3번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 을구 9번 전세권 · 변원례 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 추보람 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 을구 25번 근저당권 · 박찬순 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 갑구 24번 경매개시결정 · 박성환 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 갑구 25번 경매개시결정 · 윤영준 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 갑구 27번 경매개시결정 · 손염방 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 갑구 28번 경매개시결정 · 나하율 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 갑구 29번 경매개시결정 · 김보민 | 37,928,857원 | 37,928,857원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,346,149,213원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 719,573,142원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,346,149,213원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 대항력과 실제 배당요구 관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,089,012,480원 | 719,573,142원 | 0원 | 1,346,149,213원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,671,209,984원 | 719,573,142원 | 0원 | 932,524,742원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,336,967,987원 | 719,573,142원 | 0원 | 601,625,165원 |
배당 시뮬레이션만 보면 2회 유찰까지도 채권 미배당액이 발생하지 않습니다. 그러나 이 수치는 임차인 대항력 확인을 대신하지 않습니다. 특히 추보람이 대항력을 갖는 것으로 확인될 경우 낙찰자의 실질 부담 구조가 달라질 수 있으므로 회차별 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·노선상가 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중입니다. 지하 1층 및 1·2층은 공부상 근린생활시설(독서실)이나 현황 주거용입니다.
- 건물. 2001.08.28 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층·지하 1층 건물이며, 2002년 1월 3층 일부 19.63㎡ 및 5층 20.10㎡가 증축됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대 198.0㎡, 완경사·세로장방형이며 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추보람 대항력 원본 확인. 임차보증금 35,000,000원, 대항력은 현재 판정 미상입니다. 전입·점유 시점을 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 실체 확인. 현황조사상 여러 명의 점유·전입자가 확인됩니다. 호실별 실제 점유자와 명도대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기별 배당요구 확인. 윤영준·김현지·박기동·현도준·나하율·추보람·박성환·손염방·김보민·염정연 등 다수 임차권등기가 존재합니다.
- 관계인 중첩 확인. 일부 임차인 이름이 경매채권자 또는 등기상 관계인과 겹칩니다. 실제 임대차계약과 채권관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 지하 1층 및 1·2층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용입니다. 이용상태와 관련 인허가·용도 문제를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션상 미배당은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 위험 0”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 2010.02.11 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후의 다수 담보권·임차권· 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조여서 권리의 큰 틀은 읽기 어렵지 않습니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 다수의 점유자가 존재하고, 여러 임차권등기가 중첩돼 있으며, 추보람의 대항력은 아직 미상입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”을 곧바로 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다. 추보람의 전입·점유 및 임대차관계를 확인해 인수 가능성을 제거한 뒤에야 신건 최저가 2,089,012,480원을 실질취득 기준으로 놓고 판단할 수 있습니다. 이 사건은 “등기상 후순위 소멸”보다 임차관계 실체 확인이 먼저인 물건입니다.
