서울중앙지방법원 2025타경3006. 관악구 신림동 LIG대학마을(건영아파트3차) 4동 13층 1302호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김재현이고 2015.08.07 소유권을 취득하면서 같은 날 남원원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 348,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 세금 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
점유자는 한 명 있습니다. 강남기는 2021.10.18 전입했고, 이는 말소기준일인 2015.08.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 이름이 등기부상 과거 관계인과 일치해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 인수 위험과는 별개로 실제 점유·명도 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1703-1 건영아파트 4동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 지하1층, 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 김재현 · 2015.07.31 매매 · 거래가액 430,000,000원 · 2015.08.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원원예농업협동조합 / 308,931,322원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.07 근저당권 · 남원원예농업협동조합 · 채권최고액 348,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2015.08.07 남원원예농업협동조합 근저당입니다. 2023.08.29 국세 압류, 2025.09.04 이번 임의경매개시결정, 2026.04.01 영등포구 압류, 2026.07.16 강남구 압류는 모두 이 기준일 뒤에 들어왔고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2021.09.27 설정된 후순위 근저당과 2024.08.08의 근저당권 이전 기록도 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
실제 조사된 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 강남기의 전입일은 2021.10.18로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남기 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 평균의 104.8%
동일 단지 LIG대학마을(건영아파트3차), 전용 84.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 768,000,000원으로, 최근 12개월 평균 732,750,000원의 104.8%입니다. 최신 거래는 2026.09의 715,000,000원입니다. 따라서 신건 가격만 놓고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 6 | 715,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 15 | 770,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 8 | 743,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 1 | 710,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 2 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 5 | 732,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 1 | 668,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 9 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 13 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 732,750,000원 |
거래 범위는 668,000,000원에서 800,000,000원이고, 대상과 같은 13층 거래도 2026.05에 800,000,000원이 한 건 있습니다. 다만 가격 메리트 판단은 특정 고가 거래 한 건보다 최근 12개월 평균 732,750,000원과 최신 거래 715,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 현재 신건 최저가는 최근 평균을 웃돌기 때문에 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,080,000원 |
| 2. 근저당 · 남원원예농업협동조합 | 348,600,000원 | 348,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 409,320,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당의 채권최고액 348,600,000원을 기준으로 계산됐으며, 사건 청구금액은 308,931,322원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
현재는 0회 유찰 신건으로 최저가가 768,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 614,400,000원, 2회 유찰 시 491,520,000원입니다. 두 시나리오 모두 제공된 계산상 근저당 채권 348,600,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 768,000,000원 | 348,600,000원 | 409,320,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 614,400,000원 | 348,600,000원 | 257,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 491,520,000원 | 348,600,000원 | 135,604,800원 | 0원 |
회차별 가격은 현재 제공된 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 이후 시세는 매각기일 이후 새로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대학교입구 교차로 서측 근거리 및 신림선 관악산역 남서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·중소규모 공동주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 신림선 지하철역과 다수 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상15층 중 13층이며 사용승인일은 1996.06.18입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. LIG대학마을(건영아파트3차), 총 783세대이며 동일면적 84.82㎡의 최근 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 일부 도로 및 비오톱1등급에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현재 실질취득 768,000,000원은 최근 12개월 평균 732,750,000원의 104.8%입니다. 신건이라는 이유로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.09의 715,000,000원입니다. 입찰 직전 같은 면적의 추가 신고 거래가 있는지 대조해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 강남기의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유원인을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이름이 등기부상 과거 관계인과 일치한다는 경고가 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 원문 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구와 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.08.07 남원원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 강남기도 2021.10.18 전입으로 대항력이 없고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 768,000,000원은 최근 12개월 평균 732,750,000원의 104.8%이고 최신 실거래 715,000,000원보다 높습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상과 관계인 가능성, 세금 압류 3건의 배당 변수가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 통과, 현재 가격은 보수적으로 판단”입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로는 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
