서울중앙지방법원 2025타경3624. 서초구 잠원동 멀버리힐스 제1동 지하 1층 앤106호로, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 2022.05.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 504,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.11.22. 성동세무서장 압류가 있었지만 2023.05.24. 해제로 말소됐고, 앞선 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 자료상 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가와 최저가가 모두 706,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균 거래금액은 383,666,666원이고 최신 거래는 354,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 -14.4%로 하락 중입니다. 따라서 전체 거래 평균 415,833,333원보다도 최근 가격지표를 우선해 판단해야 하며, 어느 기준으로 보더라도 현재 최저가는 시세보다 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 잠원동 27-2 멀버리힐스 1동 지1층앤106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 · 14층 건물 내 지1층 앤106호 |
| 비교 대상 면적 | 20.4㎡ |
| 사용승인 | 2022.01.27 |
| 소유자 | 김병훈 · 2022.05.23. 소유권이전등기 · 거래가액 810,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 432,709,092원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 확인되지 않는다
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 자료에서 대항력 임차인이나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2022.05.23. 주식회사하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정도 후순위라 함께 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 높다
멀버리힐스에서 비교 면적과 매칭된 거래 자료입니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 21.86㎡ | 7 | 354,000,000원 |
| 2025.04 | 21.86㎡ | 8 | 377,000,000원 |
| 2025.03 | 21.86㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2022.07 | 22.04㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 2022.07 | 22.04㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 2022.07 | 22.04㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.4㎡ | 3건 | 383,666,666원 |
전체 거래 6건 평균은 415,833,333원이지만, 2022년의 448,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 383,666,666원, 최신 거래는 354,000,000원이며 최근 흐름은 -14.4%입니다. 반면 현재 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 184.0%, 전체 평균 대비도 169.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,540,000원 |
현재 최저가 706,000,000원 가정의 배당모형입니다. 주식회사하나은행 근저당은 채권최고액 504,000,000원 기준으로 반영됐고, 채권자 부족액은 0원, 소유자 잔여는 192,540,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초구 잠원동 신사역 인근으로 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설이 소재하며 제반 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선·신분당선 신사역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 2022.01.27. 사용승인된 건물의 지하 1층 앤106호로, 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 동측 폭 50미터, 북측 폭 8-10미터 내외, 서측 폭 8미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이 포함되며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있으나 허가대상이 아파트·외국인 등으로 표현된 항목이 포함돼 있어, 본 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 공시지가는 38,270,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 거래 6건이 확인되지만 최근 가격 흐름은 -14.4%이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0%입니다. 지하층 상가라는 용도와 공실 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 706,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 383,666,666원보다 높아 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 최신 거래 우선. 최신 거래 354,000,000원과 최근 추세 -14.4%를 전체 평균 415,833,333원보다 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 유찰만으로 안심 금지. 1회 유찰 시 564,800,000원, 2회 유찰 시 451,840,000원입니다. 2회 유찰가도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 임대차 관련 원본 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 실사용성 확인. 공부상 일반음식점인 지하 1층 물건이므로 실제 영업 가능성, 출입동선, 시설상태와 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역·제3종일반주거지역과 각종 제한사항이 함께 기재돼 있어, 입찰 목적에 맞는 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 깔끔합니다. 말소기준은 2022.05.23. 하나은행 근저당이고, 신탁과 국 압류는 이미 말소됐으며, 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 신건 실질취득액 706,000,000원은 최근 12개월 평균 383,666,666원의 184.0%이고, 최신 거래는 354,000,000원, 최근 추세는 -14.4%입니다. 여기에 지하 1층 근린생활시설·공실이라는 용도 특성과 관련 경매의 평균 유찰 5.3회까지 겹칩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
