서울중앙지방법원 2025타경101849. 강남구 역삼동 729-17 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택 및 2종근린생활시설입니다. 토지는 155.9㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층으로 2016.07.06. 사용승인됐습니다. 소유자는 유서현·이주연으로 각각 2분의 1 지분입니다.
권리분석의 출발점은 2016.07.08. 설정된 관악농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,368,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024~2026년에 다수의 주택임차권이 등기됐고, 2025.01.23. 임의경매개시결정, 2025.02.13. 비전포인트 가압류 1,100,000,000원, 2025.03.17. 김세진 가압류 150,000,000원이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101849 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 729-17 · 서울특별시 강남구 역삼로33길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 2종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 · 사용승인 2016.07.06. |
| 토지 | 대 155.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 9,907,000원/㎡ |
| 소유자 | 유서현 2분의 1 · 이주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,519,236,720원 / 4,519,236,720원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,183,285,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.07.08.
말소기준은 2016.07.08. 을구 1번 근저당권입니다. 2025.06.11. 명칭변경과 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 있었지만 말소기준일 자체는 2016.07.08.입니다. 후순위 주택임차권·가압류·경매개시결정은 매각소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 18건 중 대항력 미상 2건
조사된 점유·임차관계는 총 18건입니다. 그중 등기된 주택임차권은 11건이며, 해당 11건의 임차보증금 합계는 1,950,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 건은 없습니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 사실과 실제 점유·전입관계는 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 2024.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유나 | 2020.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘에스에이치컴퍼니 | 2021.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이피씨앤씨 | 2023.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에이플레이어 파트너스 주식회사 | 2019.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이향미 | 2022.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최인창 | 전입 미상 · 점유 2022.03.12 | 170,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보현 | 2020.06.15 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형준 | 2020.01.06 | 260,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박근영 | 2021.11.29 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오현균 | 2022.02.07 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박훈희 | 2022.09.14 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영하 | 2022.08.19 | 310,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성희 | 2022.07.25 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인영 | 2023.01.13 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세진 | 2022.10.24 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승훈 | 2021.08.23 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에이피씨 | 전입 미상 · 확정일자 2021.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 4,519,236,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,592,367원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,368,000,000원 | 1,368,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 비전포인트 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 김세진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,853,644,353원 |
현 회차 산정에서는 채권자 청구 합계 2,618,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 1,853,644,353원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 확정액은 달라질 수 있습니다. 특히 다수 임차권자의 배당 여부와 순위는 원본 배당관계에서 다시 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,519,236,720원 | 0원 | 1,853,644,353원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,615,389,376원 | 0원 | 958,835,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,892,311,500원 | 0원 | 242,988,385원 | 0원 |
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남동측 인근. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 역삼역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 2종근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 155.9㎡, 평지·세로장방형·세로각지(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역으로도 표시돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층, 사용승인 2016.07.06., 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최인창 확인. 보증금 170,000,000원·점유개시 2022.03.12.은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력은 단정하지 말고 가능·미상으로 원본 확인이 필요합니다.
- 에이피씨 확인. 확정일자 2021.12.09.은 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 역시 대항력 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 임차권 11건. 등록된 임차보증금 합계 1,950,000,000원입니다. 말소기준 이후 임차권이라는 점과 실제 배당·점유관계는 구분해 확인하세요.
- 김세진 관계 확인. 임차관계의 김세진과 가압류 채권자 김세진이 동일인으로 표시돼 있어 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 현재 산정상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구·임차권 서류를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준은 명확합니다. 2016.07.08. 근저당권 뒤에 설정된 다수 임차권과 가압류는 매각소멸 구조이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다.
하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사된 점유·임차관계가 18건이고, 등기된 주택임차권 11건의 보증금 합계가 1,950,000,000원이며, 최인창·에이피씨 2건은 대항력 판정이 미상입니다. 따라서 결론은 “말소기준은 명확하지만 임차관계 원본 확인이 필요한 사건”입니다. 현 단계에서는 시세 비교보다 권리·점유·배당관계를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
