부산지방법원 2024타경114033. 부산 남구 용호동 424-6에 있는 토지와 주택 이용 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이며, 토지는 132.2㎡의 대지입니다. 등기상 소유자는 박근후 씨이고, 2014년 12월 18일 용호새마을금고 근저당권 65,000,000원이 설정된 뒤 가압류 2건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리의 기준점은 2014.12.18. 용호새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 가압류, 김용한 씨 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 박선영 씨의 전입일도 2021.02.18.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 낙찰자 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경114033 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 424-6 · 부산광역시 남구 동명로118번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 블록조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 대 132.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박근후 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 346,856,040원 / 118,971,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용호새마을금고 / 47,157,070원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 용호새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당권입니다. 페퍼저축은행의 32,898,925원 가압류와 김용한 씨의 13,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 별도로 떠안을 근저당권이나 가압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 미상 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박선영 씨는 말소기준일인 2014.12.18.보다 늦은 2021.02.18.에 전입했으므로 대항력이 없고, 보증금이 존재하더라도 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 118,971,000원으로 감정가 346,856,040원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 외형상 할인 폭은 커졌지만, 이 사건과 비교할 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
이 물건은 아파트의 동일 단지·동일 평형처럼 표준화된 비교가 쉬운 유형이 아니라 토지와 주택 건물을 함께 매각하는 구조입니다. 토지 형상, 도로 접면, 건물 상태, 제시외 건물의 실제 현황과 사용가치가 가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 낙폭보다 현장 기준의 토지가치와 건물 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 2.1% 추정) | - | 2,465,594원 |
| 1. 근저당 · 용호새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 32,898,925원 | 32,898,925원 |
| 3. 가압류 · 김용한 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,606,481원 |
현재 최저가에서는 기재된 채권 110,898,925원이 모두 배당되고 소유자 잔여액 5,606,481원이 발생하는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 블록조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. 백운초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 132.2㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,099,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 해맑은유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창이며 위생·급배수·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각 조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·구조·면적·이용상태를 현장에서 확인하고 매각 대상과 일치시키세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 토지와 유사 주택의 최근 거래 및 매물가격을 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 박선영 씨의 점유부분·보증금·확정일자와 실제 거주 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 일정과 배당 관계에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 상태 점검. 블록조 및 시멘트벽돌조 2층 건물의 균열·누수·난방·급배수 상태와 수선비를 직접 산정하세요.
- 토지 활용 검토. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역과 도로 접면 조건을 기준으로 원하는 이용이 가능한지 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 예상치이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2014.12.18. 용호새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 박선영 씨도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별도입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 최근 거래가격이 없는 상태에서 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 여기에 3회 유찰, 연립·다세대와 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함이 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현물은 추가 검증입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 비율이 아니라 토지·건물·제시외 건물의 실제 가치가 118,971,000원을 충분히 뒷받침하는지에 있습니다.