인수는 0원, 그러나 4회 유찰과 ‘호실 경계’가 승부처 — 일광 삼보프라자 501·502·503호

부산지방법원 2025타경386. 부산 기장군 일광읍 삼성리 삼보프라자 5층의 근린시설입니다. 감정평가 당시 501호·502호·503호는 벽체 없이 하나의 공간으로 이용되고 있었고, 현황은 ‘더스윙블랙 프리미엄골프연습장’ 준비 중으로 조사됐습니다. 사건의 말소기준권리는 2022.05.19. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 990,000,000원입니다. 그보다 늦은 2023.07.17. 전입 임차인은 대항력이 없어 보증금 60,000,000원이 매수인에게 승계되지 않으며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 316,932,000원입니다.

그러나 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 근린시설이고, 이미 4회 유찰됐으며, 세 개 호실이 벽체 없이 일체로 사용돼 정확한 위치·경계 확인이 필요한 물건입니다. 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 현장 상태·호실별 경계·근린시설 수익성과 환금성을 먼저 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.05.19. 주식회사부산은행 근저당권 990,000,000원입니다. 해당 근저당은 502호·503호와 공동담보로 설정돼 있으며, 이 근저당에 기초해 2025.02.11. 임의경매가 개시됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.02.17. 기장군이 등기한 압류는 2025.04.30. 해제로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 우선변제는 배당절차의 문제이고 대항력 없는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 시세 할인율은 아니다

감정가 1,320,000,000원에서 4회 유찰돼 분석 회차 최저가는 316,932,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 ‘시세보다 75.99% 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 감정가와 시장가격은 같은 개념이 아니며, 반복 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여주는 신호일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,932,000원 가정)

현재 분석 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 부산은행 근저당 배당에 사용되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 부산은행의 신청채권 청구액 923,888,538원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린생활시설로 이용 중이며, 현황은 더스윙블랙 프리미엄골프연습장 준비 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
• 호실 경계. 목록 1·2·3이 벽체 없이 일단지로 이용돼 정확한 501호·502호·503호의 위치와 경계를 확인해야 합니다.
• 입지. 일광초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 일광역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층이며 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 916.9㎡의 대지로 상업용 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 도로. 남동측 약 10미터 폭 내외 도로와 접하고, 중로 한 면 조건입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로3류와 완충녹지에 접합니다. 공시지가는 3,006,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있고, 본건은 4회 유찰됐으므로 재매각 가능성과 적정 임대수익을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3과 501호·502호·503호의 대응관계, 각 호실별 대지권·전유부분·매각 범위를 원본 서류로 대조하세요.
• 경계 실측. 벽체가 없는 통합 공간이므로 집합건축물대장·건축도면·현장 표시를 통해 정확한 위치와 경계를 확인하세요.
• 점유·명도. 황철희가 세 호실을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 영업 준비 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 시설 귀속. 골프연습장 준비 시설의 소유권, 철거 범위, 원상복구 비용과 인수 여부를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 근린시설 매매가·임대료·공실률·관리비를 별도로 조사하세요.
• 수익성. 보증금 60,000,000원·월 차임 5,350,000원의 임대관계가 실제로 유지되는지, 낙찰 후 재계약이 가능한지 확인하세요.
• 공동담보. 부산은행 근저당이 502호·503호와 공동담보로 설정된 사실과 일괄매각 배당관계를 원본으로 검토하세요.
• 세금·배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 경계와 가격

권리관계만 보면 결론은 단순합니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당보다 늦게 전입한 임차인이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 부산은행이 현재 회차에서 678,305,048원을 배당받지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.

하지만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 본건은 근린시설이고, 4회 유찰됐으며, 501·502·503호가 벽체 없이 하나의 공간으로 사용돼 정확한 위치와 경계를 확인해야 합니다. 감정가 1,320,000,000원에서 316,932,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교할 실거래 근거 없이 이를 곧바로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 물건은 경계 확인 필수. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.