부산지방법원 2025타경415. 부산 수영구 민락동 타워더모스트광안 1층 112호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 요약상 소유자는 추현이며, 2022.04.08. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 984,000,000원 근저당, 2024.07.10. 엠캐피탈주식회사 가압류 150,284,016원, 2025.03.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 1,428,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 342,863,000원입니다. 다만 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·상권·공실·업종 적합성이 가격에 크게 작용합니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경415 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상18층 · 제1층 제112호 |
| 소유자 | 추현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,428,000,000원 / 342,863,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 898,675,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.04.08. 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 같은 날의 후순위 하나은행 근저당과 이후 엠캐피탈 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 경남은행 근저당 984,000,000원은 2022.04.08. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리 자체만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대희 | 1층 112호 | 2024-09-19 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 2025-04-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주거 점유 정보 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
② 가격 비교 — 4회 유찰이지만 시세 판단은 별개
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 342,863,000원으로 감정가 1,428,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 240,004,099원, 6회 유찰 시 168,002,869원입니다.
그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락했다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이므로 상권·임대현황·공실 가능성·전용부분 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,600,082원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 984,000,000원 | 217,262,918원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 150,284,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 1,254,284,016원 중 예상 배당은 337,262,918원이고 미배당은 917,021,098원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락회타운 남동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용중이며, 위생 및 급배수설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중이며, 단지 주변 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중로3류 접합·중점경관관리구역입니다. 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
- 법정 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 재확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보가 있으므로 대항력 여부를 원본 명세서와 현황조사로 확인해야 합니다.
- 이대희 배당관계. 보증금 20,000,000원·월세 2,500,000원, 전입 2024.09.19., 배당요구 2025.04.21.이며 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설로 이용중이므로 현 임대상태·공실 여부·월 임대료 수준·업종 적합성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2022.04.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보 때문에 점유권리 확인을 끝내기 전까지 완전한 안전형으로 단정하기는 어렵습니다.
가격 역시 감정가 1,428,000,000원에서 4회 유찰되어 342,863,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 미상 점유관계 확인과 근린생활시설의 실제 수익성·시장가 검증입니다. 권리 소멸 구조는 읽히지만, 가격과 점유는 현장 확인이 필요한 사건입니다.
