부산지방법원 2025타경415. 수영구 민락동 타워더모스트광안 1층 112호로, 사건 표시 용도는 대지이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 추현은 2022.02.09 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 1,264,051,000원입니다. 현재 최저매각가는 699,720,000원으로 두 차례 유찰된 상태지만, 동일 물건의 실거래나 임대수익 자료가 확인되지 않아 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
권리 구조에서 먼저 확인되는 점은 2022.02.09 설정된 주식회사경남은행 근저당 984,000,000원이 2022.04.08 해지를 원인으로 말소됐다는 사실입니다. 같은 날 주식회사하나은행 근저당 120,000,000원과 984,000,000원이 차례로 설정됐으므로, 등기 흐름상 현재 남아 있는 선순위 담보권은 2022.04.08 하나은행 근저당입니다. 이후 엠캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 1층112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제112호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상18층 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 추현 (2022.02.09 소유권이전 · 거래가액 1,264,051,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,428,000,000원 / 699,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 898,675,423원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 배당표를 함께 점검해야 한다
말소된 경남은행 근저당을 제외하면 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 현재 등기상 가장 앞선 담보권입니다. 2024.07.10 엠캐피탈주식회사 가압류 150,284,016원과 2025.03.05 하나은행의 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 배당표가 말소 전 경남은행 근저당을 기준으로 작성돼 있어, 현재 자료만으로는 채권자별 최종 배당순위를 확정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 대항력 없지만 미상 점유가 남는다
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대희 | 1층 112호 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 2024.09.19 전입 2025.04.21 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 성명 미상 | 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 | 전입일 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제로 성명이 확인된 임차인은 이대희 1명입니다. 이대희의 전입일 2024.09.19는 하나은행 근저당 설정일 2022.04.08보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구도 2025.04.21 접수돼 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
별도로 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 있습니다. 전입일과 보증금이 모두 불명확하므로 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 현재 예상배당상의 인수액 0원은 점유 및 전입세대 확인을 전제로 한 시뮬레이션 값으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 두 차례 유찰됐지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가 1,428,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 699,720,000원입니다. 회차 표시상 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 동일 물건의 최근 실거래·매매호가·임대료·공실률 자료가 없어 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
감정평가상 이 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 근린생활시설은 단순한 주거 시세보다 현재 임차료, 보증금, 관리비, 공실 가능성, 상권 매출과 업종 제한이 가격에 직접 영향을 줍니다. 이대희의 월세는 2,500,000원으로 기재돼 있으나 임대관계 자체는 감정평가에서 미상으로 조사됐고, 미상 점유도 남아 있어 임대차 조건의 현장 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 699,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,397,200원 | - |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 984,000,000원 | 690,322,800원 | 293,677,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 984,000,000원 | 0원 | 984,000,000원 |
| 5. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 150,284,016원 | 0원 | 150,284,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,238,284,016원, 채권자 배당액은 690,322,800원, 미배당액은 1,547,961,216원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경남은행 근저당의 말소 기록과 예상배당이 불일치하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락회타운 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제112호가 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기 및 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 6,054.0㎡이며 평지의 세로장방형·중로각지입니다. 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건과 달리 업종·공실·임대수익에 따라 매수층이 제한될 수 있으며, 이미 2회 유찰된 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 경남은행 근저당의 2022.04.08 말소가 현재도 유효한지, 배당 시뮬레이션에서 경남은행이 선순위로 잡힌 이유가 채권양도·대위·등기 정리 문제인지 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재에 대해 전입세대확인, 현황조사 원문과 매각물건명세서 변동 여부를 확인하세요.
- 상가 임대차 조사. 이대희의 보증금 20,000,000원·월세 2,500,000원 외에 실제 계약기간, 연체, 사업자등록, 확정일자와 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 할인 물건으로 판단하지 말고 주변 근린생활시설 매매가와 실제 임대수익을 조사하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·시설사용료와 상가 운영 관련 미납금을 관리주체에 확인하세요.
- 부가가치세·취득비용. 근린생활시설 매각에 따른 세금 처리와 명도·수선·중개 비용을 입찰가에 반영할 수 있도록 사전 검토하세요.
- 신청채권자 배당. 시뮬레이션에서는 신청채권자 하나은행의 청구액 898,675,423원이 배당되지 않는 것으로 계산돼 있으므로 실제 배당순위와 채권관계를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 권리의 빈칸”
감정가 1,428,000,000원에서 최저가 699,720,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격 매력이 커 보일 수 있습니다. 그러나 최근 시세와 수익가치가 확인되지 않아 49%를 곧바로 할인율로 볼 수 없고, 근린생활시설 특성상 공실·임대차·상권을 따로 검증해야 합니다.
권리에서도 성명이 확인된 이대희는 대항력이 없어 비교적 명확하지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 남습니다. 더 큰 문제는 등기상 말소된 경남은행 근저당이 예상배당에서는 선순위로 계산된다는 점입니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 채권자별 배당액을 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 가격은 보류, 권리는 원본 대조가 먼저인 사건입니다.