166,698,000원
부산지방법원 2025타경433. 일광신도시 지음프라자 1층 112호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유관계는 박민서 지분 100분의 80, 송홍준 지분 100분의 20이고, 2022년 1월 7일 신한은행 근저당권 411,600,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유 임차인 최준호의 전입일은 2022년 8월 5일로 말소기준인 2022년 1월 7일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 권리만 보면 인수 0원 구조입니다. 그러나 3회 유찰된 상가 물건에 실거래 비교자료가 없는 만큼, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 806-1 지음프라자 1층 112호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 1층 112호 · 외벽 판넬 마감 · 내벽 인테리어 마감 · 시창 |
| 소유자 | 박민서 100분의 80 · 송홍준 100분의 20 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 166,698,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 328,782,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 토지면적 443.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 공시지가 2,601,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 인수는 없다
말소기준은 2022년 1월 7일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 주식회사지음디앤씨 근저당권은 2022년 6월 20일 해지를 원인으로 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준호 · 112호 | 2022.08.05 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 166,698,000원으로 감정가 486,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인 폭은 크지만, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가를 감정가와만 비교할 수 있을 뿐, 최근 시장가격보다 싸다고 확인된 상태는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 166,698,000원 | 163,564,228원 | 389,745,795원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 116,688,600원 | 114,254,960원 | 439,055,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 81,682,020원 | 79,811,744원 | 473,498,279원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,133,772원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 411,600,000원 | 163,564,228원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지음디앤씨 | 111,157,740원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,552,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 553,310,023원 중 채권자 예상배당은 163,564,228원이고, 미배당액은 389,745,795원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광119안전센터 동측 인근으로, 일광신도시 내 아파트단지·단지 내 상가·근린상가·상업나지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 남동측 약 10미터 포장도로에 각각 접하고 북서측 약 10미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이지만 3회 유찰된 이력이 있어, 실제 영업수요와 임대수익을 확인하지 않은 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 최신 실거래와 현재 임대사례를 직접 비교하세요.
- 임차인 계약 확인. 최준호의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 여부와 보증금 50,000,000원·월차임 1,500,000원 조건을 원본으로 확인하세요.
- 배당표 불일치 대조. 2022.06.20 말소된 주식회사지음디앤씨 근저당권이 총채권 산정에 포함된 이유를 배당요구채권 및 최신 등기부로 확인하세요.
- 영업·공실 상태 확인. 근린생활시설은 현재 사용상태와 공실 여부가 가격 및 명도비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장조사가 필요합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.07.14 매각기일의 진행 결과와 변경·취하 여부를 법원 원본 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 최준호는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 최저가 낙찰을 가정하면 매수인 인수는 0원, 실질취득액은 166,698,000원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래가가 없고, 근린생활시설이라는 용도에 3회 유찰이 겹쳤습니다. 여기에 이미 말소된 근저당권이 예상배당의 총채권에 포함된 불일치도 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 안전하지만 가격과 배당자료는 추가 검증이 필요하다는 것입니다. “싸 보여서 입찰”이 아니라, 임대수익과 실제 시장가격으로 166,698,000원의 타당성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
