부산지방법원 2025타경433. 일광신도시 내 지음프라자 1층 112호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유권은 박민서 80%, 송홍준 20%의 공유 구조이며, 말소기준권리는 2022.01.07 설정된 주식회사신한은행 근저당권(채권최고액 411,600,000원)입니다. 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 최준호입니다. 보증금 50,000,000원, 월세 1,500,000원으로 112호를 점유하고 있고 2022.08.05 전입했습니다. 이는 말소기준일인 2022.01.07보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.06.02 배당요구도 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 806-1 지음프라자 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 지음프라자 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 박민서 100분의 80 · 송홍준 100분의 20 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 81,682,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 328,782,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.01.07 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 주식회사지음디앤씨 근저당권은 2022.06.20 이미 말소됐습니다. 2025.03.24 임의경매개시결정과 2025.05.27 부산신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 채권자들에게 미배당이 발생하더라도 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준호 | 112호 | 2022.08.05 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 2025.06.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최준호의 전입신고는 말소기준권리보다 약 7개월 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 같이 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원이지만 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당 가능액은 입찰 전 명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가는 486,000,000원, 현재 최저매각가는 81,682,000원으로 5회 유찰 끝에 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 57,177,400원, 7회 유찰 시 40,024,180원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,870,276원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 411,600,000원 | 79,811,724원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,552,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 442,152,283원 중 예상 배당액은 79,811,724원이며, 미배당은 362,340,559원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족액이고, 현재 권리계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 집행비용은 1,870,276원이 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광119안전센터 동측 인근이며, 주위는 일광신도시 내 아파트단지·단지내 상가·근린상가·상업나지·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측 약 10m 포장도로에 각각 접하고 북서측으로 약 10m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 객관적으로 확인되는 가장 강한 신호는 5회 유찰입니다. 실거래 비교치가 없는 만큼 최저가 할인율보다 실제 상가 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최준호의 전입일 2022.08.05, 보증금 50,000,000원, 월세 1,500,000원, 배당요구일 2025.06.02를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 채권자 미배당과 매수인 인수를 구분. 현재 회차 미배당 362,340,559원은 채권자 측 부족액이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 1층 근린생활시설이 반복 유찰된 원인이 가격 외에 공실·영업입지·점유·매각난이도와 연관되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 응찰가 상한을 정하지 말고, 주변 근린상가의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번이나 유찰됐는가’가 핵심
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.01.07 신한은행 근저당이고, 실제 임차인 1명인 최준호는 그 이후인 2022.08.05 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 환금성입니다. 감정가 486,000,000원이 5회 유찰되어 81,682,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 “84% 할인된 싼 물건”으로 해석할 근거는 없습니다. 오히려 여러 차례 응찰이 성립하지 않았다는 시장 신호를 먼저 읽어야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 환금성은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 반복 유찰의 이유를 밝혀내는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
