부산지방법원 2025타경449. 용호초등학교 서측 인근 정문빌라 비동 1층 101호, 전용 73.52㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층이고, 1999년 3월 2일 사용승인된 남향 주택입니다. 현 소유자 임온율은 2021년 7월 16일 거래가 150,000,000원에 취득했습니다.

겉으로 드러난 할인 폭은 큽니다. 감정가 235,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 115,150,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2023년 12월 11일 등기된 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권입니다. 이 권리는 강제경매개시결정일인 2025년 3월 18일보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

현재 등기부에는 경매보다 앞서 존속하는 근저당권이 없습니다. 과거 근저당권·가압류·임의경매 기록은 2017년 5월 26일 이전 경매 매각을 통해 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025년 3월 18일 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 을구 17번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2017년 7월 5일, 확정일자는 2017년 7월 7일, 점유개시일은 2017년 8월 4일이며 보증금은 130,000,000원입니다. 주민등록일은 확인되지 않아 일반적인 대항력 요건은 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 다만 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하므로, 입찰자는 미배당 잔액 인수를 전제로 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최근 거래는 110,000,000원

정문빌라 비동의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 130,000,000원에는 2021년의 150,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래보다 -26.7% 하락했습니다.

현재 최저가 115,150,000원만으로도 최근 12개월 평균의 104.7%입니다. 여기에 미배당 보증금 인수를 더한 실질취득 기준 약 130,000,000원은 최신 거래 110,000,000원보다 20,000,000원 높습니다. 감정가 대비 할인율은 커 보이지만 최근 시세와 인수권리를 함께 반영하면 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당과 실질취득 (매각가 115,150,000원 가정)

신청채권자와 임차권자가 동일하고 예상배당액 112,737,900원이 임차보증금에 충당된다고 단순 계산하면, 임차보증금 130,000,000원 중 17,262,100원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하면 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 132,412,100원입니다.

위 인수액 계산은 예상배당액이 임차보증금에 충당되는 단순 계산입니다. 실제 배당순위·당해세·최우선변제·청구금액 구성에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구서와 채권계산서를 직접 대조해야 합니다.

유찰이 더 진행돼 낙찰가가 80,605,000원이나 56,423,500원으로 내려가도, 보증금 미배당액이 반대로 증가해 낙찰가와 인수액 합계는 계속 130,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 표면적인 낙찰가만 낮출 뿐 실질취득가를 크게 낮춰주지 못합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 용호초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분이 소요됩니다.
• 건물. 1999년 3월 2일 사용승인된 4층 다세대주택으로, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제 확인. 감정요항표에는 제2종일반주거지역으로, 토지 정보에는 제3종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역 등으로 표시돼 차이가 있으므로 원본 토지이용계획확인서 대조가 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라이고 확인된 실거래도 2건뿐입니다. 최근 거래는 2026년 4월 110,000,000원으로 표본이 적어 매도기간과 가격 변동성이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 비교. 115,150,000원만 시세와 비교하지 말고 미배당 임차보증금 인수를 반드시 더해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 점유개시 자료, 주민등록 변동 내역과 임차권등기명령 사건을 확인해야 합니다.
• 채권 구성 대조. 신청채권 140,214,793원이 임차보증금 130,000,000원과 어떤 관계인지 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 17번 임차권의 매수인 인수 문구와 배당요구 종기, 매각조건 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았으므로 현장조사와 점유관계 확인이 필요합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 130,000,000원보다 최신 거래 110,000,000원과 하락 추세 -26.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제금은 배당액과 실제 인수 부담을 바꿀 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.30억 인수형”

이 물건은 감정가 235,000,000원에서 최저가 115,150,000원까지 내려왔지만, 낙찰자가 미배당 임차보증금을 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득 기준은 약 130,000,000원에서 크게 벗어나지 않습니다.

그런데 최신 실거래는 110,000,000원이고 최근 가격 추세는 -26.7%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 시세의 104.7%이며, 인수액까지 반영하면 가격 격차가 더 커집니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점, 주민등록일이 확인되지 않는 점도 원본 검증이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 표면 할인율은 크지만 실질취득가는 최근 시세 이상인 고위험 인수형 다세대입니다.