부산지방법원 2025타경449. 부산 남구 용호동 정문빌라 비동 1층 101호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 235,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,605,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 110,000,000원보다 낮아 보입니다. 실제로 최저가는 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 그러나 이 물건에는 그 할인폭을 사실상 상쇄하는 선순위 주택임차권이 있습니다.

을구 17번 임차권자는 이나라, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 임대차계약일은 2017.07.05, 점유개시는 2017.08.04, 확정일자는 2017.07.07이고 임차권등기는 2023.12.11입니다. 주민등록일은 기재되어 있지 않지만, 매각물건명세서가 이 임차권을 명시적으로 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기”로 취급하고 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 따라서 본 분석에서는 인수형으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심

현재 경매의 말소기준은 2025.03.18 강제경매개시결정입니다. 현 소유자 임온율의 소유권이전은 2021.07.16, 이나라의 주택임차권등기는 2023.12.11로 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 과거의 근저당·가압류·임의경매 관련 권리들은 2017년 경매 매각이나 별도 해지·말소로 이미 정리되어 현재 핵심 위험은 을구 17번 임차권입니다.

임차인 — 실제 임차인 1명

임차권등기 자체의 주민등록일은 “없음”으로 표시되어 있어 일반적인 전입일 기준 대항력 판정만으로는 단정하기 어렵습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서가 해당 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 직접 명시하므로, 입찰 판단에서는 그 매각조건을 우선해 인수형으로 보는 것이 보수적이고 일관됩니다.

② 시세 비교 — 최저가는 73.3%지만 실질취득은 시세 위

정문빌라(B)는 8세대, 사용승인일은 1999.03.02입니다. 확인되는 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.04 전용 71.84㎡ 3층 110,000,000원, 이전 거래는 2021.06 전용 73.52㎡ 1층 150,000,000원입니다.

전체 평균은 130,000,000원이지만, 2021년의 150,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -26.7% 낮다는 점입니다. 즉 시장은 하락 방향입니다.

표면상 현재 최저가 80,605,000원은 최근 시세의 73.3%이지만, 선순위 임차권 때문에 실제 부담은 낙찰가에서 끝나지 않습니다. 보증금 130,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않는 구조이므로 실질취득은 약 1.30억 수준으로 고정됩니다. 이는 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 따라서 “3회 유찰되어 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)

현재 회차 가정에서 신청채권자 청구액 140,214,793원 중 78,754,110원이 배당되고 61,460,683원이 미배당으로 남습니다. 다만 매수인이 실제로 인수하는 것은 신청채권 전체의 미배당액이 아니라, 매각물건명세서가 정한 주택임차보증금 중 배당으로 변제되지 않은 잔액입니다. 최종 인수액은 실제 배당표와 보증금 원금에 대한 충당내역을 기준으로 확인해야 합니다.

회차가 내려갈수록 낙찰가와 신청채권 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 이와 별개로 선순위 임차보증금의 미변제 잔액은 매수인에게 남기 때문에, 유찰 횟수 증가를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 되는 사건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용호초등학교 서측 인근, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층, 사용승인 1999.03.02. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부마감재를 조사하지 못했고, 임대관계도 자세히 조사하지 못한 것으로 기재됐습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건뿐입니다. 현재까지 3회 유찰됐으며 최근 거래는 110,000,000원으로 과거 150,000,000원 대비 하락했습니다.
• 토지이용. 감정요항표에는 제2종일반주거지역으로, 별도 토지정보에는 제3종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역 등이 표시돼 있어 입찰 전 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 80,605,000원만 놓고 최근 시세와 비교하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 인수까지 합산해 보증금 130,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 17번 주택임차권의 매수인 대항 여부와 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 신청채권자 이나라의 청구액 140,214,793원과 임차보증금 130,000,000원의 관계, 배당금이 보증금 원금에 어떻게 충당되는지를 확인해야 실제 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이나라로 표시되므로 임대차계약서·집행권원·배당요구서류를 서로 대조해야 합니다.
• 전입·점유 원본 확인. 주민등록일은 없고 점유개시일은 2017.08.04로 기재됩니다. 임차권등기명령 기록과 현황조사를 직접 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 110,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -26.7%입니다. 과거 150,000,000원 거래나 전체 평균 130,000,000원을 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 내부마감재를 조사하지 못했으므로 1층 다세대의 실제 내부 상태와 수선비를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,060만원짜리 물건”이 아니다

이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가 80,605,000원입니다. 최근 실거래가 110,000,000원이니 겉으로만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서는 보증금 130,000,000원의 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다.

따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.30억입니다. 최신 거래 1.10억보다 높고, 최근 가격 흐름도 -26.7% 하락입니다. 게다가 8세대 소규모 다세대, 3회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 추가 유찰이 생겨도 선순위 임차권이 유지되는 한 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 커져 총부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.