부산지방법원 2025타경495. 정관읍 정관7로 34 서진프라자1동 4층 401호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 감정평가 기준시점에는 일부가 근린생활시설로 이용되고 일부는 공실로 조사됐습니다. 소유자인 주식회사와이에스에이치기업이 2016년 소유권보존을 마친 뒤, 같은 해 김광원을 채무자로 부산은행 근저당권이 설정됐고 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 기장군 압류 2건과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등록 임차인 임세연의 전입신고일도 2017.01.09로 말소기준일인 2016.03.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 최저가 141,610,000원을 기준으로 한 실질취득액도 141,610,000원이며, 별도 보증금 인수액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 4층 401호 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지·제1종근린생활시설) · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 일부 근린생활시설, 일부 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 (2016.01.22. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.03. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.03.03. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 407호·601호·602호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 기장군 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임세연 · 401호 일부 | 2017.01.09 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임세연의 전입신고는 말소기준권리보다 약 10개월 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 이는 배당금 배분에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격과 회차 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 141,610,000원 | 0원 | 141,610,000원 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 99,127,000원 | 0원 | 99,127,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 69,388,900원 | 0원 | 69,388,900원 |
현재 최저가는 감정가보다 147,390,000원 낮은 141,610,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐, 동일하거나 유사한 근린생활시설의 실제 거래가격을 대신하지는 못합니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일부 공실이 확인된 근린생활시설이므로 수익률·공실 기간·실제 임대료·관리비를 확인한 뒤 가격을 역산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 138,827,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 전액이 부산은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 581,172,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가동초등학교 남측 인근으로 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있으며, 위치와 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며, 401호는 일부 근린생활시설로 이용되고 일부는 공실로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 공동위생설비, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로, 남서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 부지입니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,225.8㎡, 공시지가 3,713,000원/㎡, 도로접면은 광대소각입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 폐문 상태이므로 단아에스테틱 영업 여부, 임세연의 실제 점유와 임대차 존속 여부, 공실 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임세연은 대항력이 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 공매 종료 확인. 공매공고등기는 취소를 원인으로 말소됐으나 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 역산. 감정가 대비 49%가 아니라 실제 월 임대료, 예상 공실 기간, 내부 수리비와 관리비를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 407호·601호·602호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비, 세금, 공용부분 비용 등 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임세연의 전입신고도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 승계 없이 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 다릅니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 401호는 일부 공실이 확인된 제1종근린생활시설이고, 등록 임차인과 영업장의 실제 상태도 폐문으로 인해 확정되지 않았습니다. 여기에 공매공고 이력과 2회 유찰까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 점유와 수익성은 재검증입니다. 숫자 49%보다 실제 임대 가능성과 운영수익을 먼저 확인해야 합니다.