인수는 0원이지만, 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 정관 서진프라자 407호

부산지방법원 2025타경495. 정관읍 매학리 서진프라자1동 4층 407호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 감정평가서상 강박사 상담코칭센터로 기재됐지만, 이해관계인의 부재와 폐문으로 실제 영업 중인지 공실인지 다시 확인해야 합니다. 감정가는 165,000,000원이며 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다.

등기 권리의 출발점은 2016년 3월 3일 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 본건 외 401호·601호·602호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 기장군 압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 부산은행에 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원

말소기준은 2016년 3월 3일 부산은행 근저당권입니다. 2024년 기장군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 8월 공매공고 부기등기가 있었으나 2026년 3월 11일 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 다만 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 실제 진행 상태가 서로 교차했던 이력이 있으므로 현재 공매 상태와 매각 결과를 원본에서 다시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 호수 확인이 필요하다

현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명이며, 전입일 2017년 1월 9일은 말소기준일 2016년 3월 3일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%는 시세가 아니다

현재 최저가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 4층 근린생활시설은 실제 영업 가능성, 공실 기간, 관리비, 업종 제한, 내부 상태에 따라 거래가격과 임대수익이 크게 달라질 수 있습니다.

회차가 내려갈수록 부산은행의 미배당액은 커지지만, 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 금액이 낙찰자의 인수액으로 바뀌지는 않습니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가 80,850,000원과 인수액 0원을 합한 80,850,000원입니다. 다만 취득세·명도비용·미납 관리비·내부 수리비는 이 계산에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐고, 나머지는 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 641,005,300원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가동초등학교 남측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로와 접하며 남서측은 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당하며, 대지의 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 승강기·주차·공동위생·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 제1종근린생활시설이지만 현재 영업 또는 공실 여부가 불분명하고 2회 유찰된 상태이므로, 주거용 물건보다 임차 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 407호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 임차인의 점유 부분은 401호 일부입니다. 본건 출입문 상호, 사업자등록, 사용인, 열쇠 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 공실 여부 확인. 강박사 상담코칭센터로 기재됐지만 폐문 상태였습니다. 관리사무소와 현장 방문을 통해 영업 여부와 공실 기간을 확인하세요.
• 임차인 서류 확인. 임세연의 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 점유 범위는 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 공매 상태 교차 확인. 공매공고 등기는 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매 사건의 현재 상태와 법원경매 매각 결과를 함께 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 본건 외 401호·601호·602호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 진행 상황과 배당관계를 확인하세요.
• 수익가치 산정. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 예상 임대료, 공실률, 관리비, 내부 수리비를 반영해 응찰 상한을 계산하세요.
• 체납 비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 승계 범위, 당해세, 전기·수도 등 사용료 체납을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 이후 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다

이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인의 전입일도 말소기준일보다 늦어 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 80,850,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 근린생활시설의 실제 영업 여부와 공실 상태가 불명확하며, 조사된 임차인의 점유 호수도 본건과 일치하지 않습니다. 공매 진행 이력까지 교차 확인해야 하므로 결론은 “권리상 인수는 없지만, 현장과 수익가치 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.