부산지방법원 2025타경532. 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 872-12의 연립주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 일부는 창고 등·관리사 등으로 이용되고 있으며, 주변은 농경지·과수원·창고· 농가주택·임야가 섞인 도심 외곽 지역입니다. 현재 최저가는 감정가 740,696,000원의 34.3%인 254,059,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
권리표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 권리 흐름에는 확인할 지점이 있습니다. 2012년·2013년 동부산농업협동조합 근저당과 2021년 주식회사피부나라 근저당은 후속 말소등기가 기재돼 있고, 2023.11.15 설정된 동부산농업협동조합 근저당은 권리 정리상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편 2026.01.22 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 함께 존재합니다. 이 부분은 입찰 전 최신 등기사항전부증명서 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경532 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 872-12 · 부산광역시 기장군 철마면 소산길 171 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 창고 등·관리사 등 이용 |
| 소유자 | 신상구 · 단독소유 |
| 토지 | 655.0㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전창고 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 740,696,000원 / 254,059,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 416,559,021원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 원본 대조가 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고, 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 출입도 하지 못했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 반대로 현장 점유관계를 완전히 확인한 상태도 아닙니다. 입찰 전 전입세대·현장 점유자·실제 이용상황을 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 ‘시세’는 다른 숫자
현재 최저매각가는 254,059,000원으로 감정가 740,696,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰 후 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 동일 용도·입지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 254,059,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 177,841,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 124,488,909원 | 0원 |
이 물건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 용도와 환금성이 더 중요합니다. 개발제한구역, 상수원보호구역, 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 공익용산지와 접하며, 감정평가에서도 도심 외곽으로 제반 교통상황이 불편하다고 평가됐습니다. 이런 자산은 일반 주거용 아파트처럼 감정가 대비 낙찰가율만으로 가격 매력을 설명하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,356,826원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 249,702,174원 |
예상배당표에서는 채권자 배당액이 0원으로 계산되어 집행비용과 소유자 잔여만 나타납니다. 그러나 사건의 신청채권 청구액은 416,559,021원으로 기재돼 있으므로, 실제 배당 판단은 채권계산서· 배당요구·최신 등기 원본과 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철마면 웅천리 ‘소산마을’ 남측 인근. 주변은 농경지·과수원·창고·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 도심지 외곽에 위치해 제반 교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 2는 창고 등, 일련번호 3은 관리사 등으로 이용됩니다. 경량철골구조 기타지붕 단층이며 사용승인일은 2011.12.28입니다.
- 토지. 655.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전창고, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 286,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·상수원보호구역·가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 공익용산지와 접합니다.
- 공부 차이. 일련번호 6 북측 일부 약 115㎡는 현황 도로로 이용 중이며, 이를 감안해 평가됐습니다.
- 환금성. 도심 외곽의 연립주택·토지 복합물건이고 규제가 중첩돼 있어 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·4는 증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·4·5·6 토지상의 수목은 토지가격에 포함해 평가됐습니다. 실제 경계·수목 현황을 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계 미상이고 내부 출입도 하지 못한 상태이므로 전입·점유자·실사용자를 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.11.15 근저당과 2026.01.22 근저당권 이전기록의 현재 효력 및 말소 상태를 최신 등기부로 확인하세요.
- 배당표 대조. 청구액 416,559,021원과 예상배당표상 채권자 배당 0원 사이의 차이는 배당요구·채권계산서·등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지규제. 개발제한구역·상수원보호구역·공익용산지·농지법 적용 여부가 향후 이용·개발·환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 용도·인근 실거래 및 실제 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 이미 세 차례 유찰돼 최저가는 254,059,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트를 확정할 실거래 기준이 없으며, 개발제한·상수원보호·농지 관련 제한과 외곽 입지, 농지취득자격증명, 내부 미확인, 등기 권리 흐름의 원본 대조가 동시에 필요합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸게 나온 주택”이라기보다 “규제와 이용가치를 직접 검증해야 하는 저환금 복합부동산”에 가깝습니다. 권리 계산만 보면 인수 0원이지만, 입찰 판단의 승부처는 권리보다 농취증 발급 가능성·현장 점유·토지 규제·실제 이용가치·등기 원본 확인입니다. 감정가 34.3%라는 숫자는 출발점일 뿐, 결론이 아닙니다.
