부산지방법원 2025타경532. 기장군 철마면 웅천리 872-12의 연립주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지지만 감정 이용상태에는 건물이 창고 등·관리사로 기재되어 있어, 일반적인 주거용 연립주택처럼 접근하면 안 됩니다. 건물은 2011년 12월 28일 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층이며, 토지 일부는 지목이 전이고 현재 이용상황은 전·창고로 조사됐습니다.
권리관계의 중심은 2023년 11월 15일 설정된 동부산농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매개시 후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 낙찰 시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 2012년·2013년 근저당권과 2021년 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 872-12 에이동 · 부산광역시 기장군 철마면 소산길 171 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 일괄매각 · 감정 이용상태상 창고 등·관리사 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2011.12.28 · 판넬 외벽·새시창 |
| 확인된 토지 정보 | 655㎡ · 지목 전 · 전·창고 이용 · 완경사·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신상구 (2012.02.06. 소유권이전 · 2012.01.25. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 740,696,000원 / 362,941,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 416,559,021원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·4·5·6 토지상의 수목은 토지가격에 포함 · 목록 1·4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 미상
2012년과 2013년에 설정된 동부산농업협동조합 근저당권 130,000,000원·91,000,000원은 2023년 11월 16일 말소됐고, 주식회사피부나라의 600,000,000원 근저당권도 2023년 11월 9일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 그 뒤인 2023년 11월 15일 설정된 480,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2026년 1월 22일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 동일한 담보권의 승계이므로, 낙찰 시 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 49%가 곧 ‘시세의 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 362,941,000원으로 감정가 740,696,000원의 49%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래가가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 낼 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 연립주택 + 토지인 반면 실제 건물 이용상태는 창고·관리사로 조사됐고, 개발제한구역과 상수원보호구역 등 규제가 중첩돼 일반 주거용 부동산보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 362,941,000원 | 2회 유찰 · 실질취득 362,941,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 254,058,699원 | 가격 하락보다 규제·농취증·이용상태 확인이 우선 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 177,841,089원 | 저가처럼 보여도 환금성 검증 없이는 판단 유보 |
③ 예상배당표 (매각가 362,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,881,174원 |
| 1. 신청채권 · 동부산농업협동조합 | 416,559,021원 | 채권계산서 확인 필요 |
| 2. 근저당권 · 농업협동조합자산관리회사 | 채권최고액 480,000,000원 | 권리이전 후 배당권자 확인 필요 |
| 배당 전 잔액 | - | 357,059,826원 |
집행비용을 제외한 357,059,826원은 신청채권과 근저당권 배당이 반영되기 전의 잔액으로 봐야 합니다. 신청채권 416,559,021원은 현재 최저매각가보다 53,618,021원 크므로, 357,059,826원을 실제 소유자 교부액으로 판단해서는 안 됩니다. 근저당권 이전과 실제 채권액, 채권계산서 및 배당요구 내역을 반영한 법원 배당표를 확인해야 합니다.
④ 입지·규제·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기장군 철마면 웅천리 소산마을 남측 인근으로, 주변은 농경지·과수원·창고·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근은 가능하지만 도심 외곽에 위치해 제반 교통상황은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 실제 이용. 일련번호 2는 창고 등, 일련번호 3은 관리사로 이용 중이며, 사건상 용도인 연립주택 + 토지와 실제 이용상태가 혼재합니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·개발제한구역·상수원보호구역·가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지는 공익용산지와 관련돼 있습니다.
- 농지. 목록 1·4는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 현황도로. 목록 6의 북측 일부 약 115㎡는 현황 도로로 이용되고 있어 평가에도 이를 반영했습니다.
- 수목. 목록 1·4·5·6 토지상의 수목은 토지가격에 포함돼 일괄매각됩니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부 출입이 불가능해 공부·외부관찰·탐문 및 인근 유사물건을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 입찰 후가 아니라 입찰 전에 관할 행정기관에 발급 요건과 이용계획 적합성을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 점유자 직접 조사. 임대관계와 내부 점유가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서·사업자등록 여부와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 사건상 연립주택 + 토지이나 감정 이용상태는 창고·관리사입니다. 건축물대장상 용도와 현재 이용, 용도변경 여부를 대조해야 합니다.
- 규제별 활용 검토. 개발제한구역·상수원보호구역·공익용산지·농지법 적용으로 증축·재축·용도변경·형질변경·영업 활용이 제한될 수 있습니다.
- 현황도로와 경계 확인. 약 115㎡의 도로 이용 부분과 각 토지의 정확한 경계·진입로·통행권을 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 권리이전 후 배당권자 확인. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 채권계산서와 배당요구 내역, 신청채권자 지위의 변동을 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 농가주택·창고·토지의 실제 거래와 임대수익, 철거·보수비, 장기 매각기간을 반영해 입찰 상한을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서·농취증 발급기준을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 조건이 많다
등기상으로는 낙찰자가 승계할 금액이 0원이고, 최저매각가도 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 연립주택 경매로 보면 안 됩니다. 건물의 감정 이용상태는 창고·관리사이고, 토지는 농지와 임야 성격 및 여러 규제가 중첩돼 있습니다. 농지취득자격증명을 내지 못하면 입찰보증금까지 반환받지 못하며, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다.
최근 실거래가 없어 362,941,000원이 시세보다 낮은지도 검증되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 활용성과 환금성은 매우 까다로운 유형입니다. 농취증 발급, 점유관계, 실제 용도, 토지규제와 진입·경계, 근저당권 이전 후 배당관계를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
