415,373,000원
부산지방법원 2025타경541. 해운대구 좌동 대우2차 상가동 지하층 비-1호로, 감정평가상 생활편익시설(마트)로 이용됐으나 현재는 폐업 상태입니다. 감정가는 1,730,000,000원이지만 네 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 415,373,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2020.03.03. 설정된 농협은행 근저당 1,200,000,000원으로, 이것이 말소기준입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정, 지방자치단체·국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 비교용 실거래 자료는 대우2 아파트의 59.95㎡·84.96㎡·134.64㎡ 거래들인데, 본건의 대상면적은 620.024㎡이고 면적 일치가 되지 않습니다. 따라서 최근 12건 평균 495,583,333원이나 최신 거래 340,000,000원을 본건의 직접 시세로 적용해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경541 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차 상가동 지하층비-1호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로 275 |
| 용도 / 이용상태 | 생활편익시설(마트) · 현재 폐업 상태 |
| 대상면적 | 620.024㎡ |
| 소유자 | 주식회사럭키마트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,000,000원 / 415,373,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,016,823,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2020.03.03. 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 2025년 들어 주식회사나무식품 13,009,250원, 부산신용보증재단 94,400,000원, 농협은행 49,134,120원의 가압류가 붙었고, 2025.05.07. 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해운대구와 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
2025.07.07.에는 말소기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 확정채권양도에 따른 이전으로, 별개의 선순위 부담을 새로 만드는 구조가 아닙니다. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 76% 할인보다 ‘비교 가능한 시세가 없는 점’이 중요
현재 최저가는 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 본건은 전용 620.024㎡ 규모의 지하 생활편익시설입니다. 제공된 최근 거래는 같은 대우2의 아파트 거래로, 면적도 59.95㎡·84.96㎡·134.64㎡여서 본건과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 25 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 134.64㎡ | 12 | 599,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 134.64㎡ | 18 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 134.64㎡ | 12 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 590,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 495,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 415,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,553,730원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 408,819,270원 |
| 3. 가압류 · 주식회사나무식품 | 13,009,250원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 94,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 49,134,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,356,543,370원 중 408,819,270원이 배당되고, 미배당액은 947,724,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 415,373,000원 | 408,819,270원 | 947,724,100원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 290,761,100원 | 285,890,445원 | 1,070,652,925원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 203,532,770원 | 199,883,311원 | 1,156,660,059원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 290,761,100원, 203,532,770원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 배당으로 충족되지 못하는 채권은 947,724,100원에서 1,070,652,925원, 1,156,660,059원으로 커집니다. 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 현황·공부 차이 — 입찰 전 반드시 확인할 부분
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 북동측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 소재합니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 전기설비, 소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 북측 약 40m, 서측 약 30m 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,056,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 폐업 상태인 지하 생활편익시설이고 이미 4회 유찰됐다는 점 자체가 입찰가 산정에서 중요한 시장 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 할인율만 보지 말 것. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 동일 용도·동일 규모 실거래가 확인되지 않습니다.
- 호실 범위 확인. 등기상 비-1호와 집합건축물대장상 지1호~지7호의 관계를 원본 도면·대장으로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 미납관리비 확인. 현황조사에 미납관리비 가능성이 명시돼 있으므로 관리사무소에서 액수와 부담범위를 확인해야 합니다.
- 폐업 상태 확인. 기존 마트가 폐업한 상태이므로 현재 내부 상태와 재사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건성과 환금성이 승부처”
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 이미 4회 유찰됐고, 본건은 620.024㎡ 지하 생활편익시설로 현재 폐업 상태입니다. 제공된 아파트 실거래 자료는 본건과 면적·용도가 달라 직접 시세로 쓸 수 없으며, 공부상 호실 표시 차이와 미납관리비 확인 문제도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 소멸형, 가격은 별도 검증 필요. 낮은 최저가 자체보다 실제 사용가치·재임대 가능성·공부 일치 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
