부산지방법원 2025타경541. 해운대구 좌동 대우2차 아파트 단지 내 상가동 지하층 비-1호입니다. 공부상 용도는 생활편익시설이고, 감정평가 당시까지 마트로 이용되다가 현재는 폐업 상태로 조사됐습니다. 분석 대상 면적은 620.024㎡로, 일반 아파트 한 채와는 용도·면적·수익구조가 완전히 다릅니다.
표면적인 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 17.30억원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 8억4,770만원입니다. 그러나 단지 내 최근 실거래는 59.95㎡·84.96㎡·134.64㎡ 아파트 거래이며, 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 단지 최근 12개월 평균 492,166,666원의 172.2%라는 계산은 가능하지만, 이를 근거로 본건의 적정가격을 판정해서는 안 됩니다. 아파트 가격이 아니라 지하 상업시설의 임대수익·재활용 가능성·관리비·공실기간으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차 제상가동 제지하층 제비-1호 · 좌동순환로 275 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 생활편익시설 · 620.024㎡ · 마트로 이용 중이었으나 현재 폐업 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물 내 지하층 비-1호 |
| 소유자 | 주식회사럭키마트 (1999.09.30 현물출자, 1999.11.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,000,000원 / 847,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,016,823,839원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 등기 순위 재확인 필요
예상배당 시뮬레이션은 1998.10.07 부산은행 근저당권 400,000,000원을 말소기준으로 두고 있습니다. 그 기준을 적용하면 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 마트가 폐업한 상태이므로 현재의 실제 점유자, 사업장 잔존물, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력이나 인수 보증금을 단정할 대상은 없지만, 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래는 참고자료일 뿐
대우2 단지는 1,002세대, 1998.06.13 준공 단지입니다. 아래 거래는 본건 상가가 아니라 전용 59.95㎡·84.96㎡·134.64㎡ 아파트 실거래입니다. 본건 면적 620.024㎡와 일치하지 않아 직접 비교표본으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 134.64㎡ | 18 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 134.64㎡ | 12 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 26 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 134.64㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 134.64㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 18 | 351,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 12건 | 492,166,666원 |
단지 아파트 최근 거래의 최저가는 345,000,000원, 평균은 492,166,666원, 최신 거래는 550,000,000원입니다. 본건 최저가 847,700,000원은 최근 12개월 평균의 172.2%이고 최신 거래보다도 높지만, 본건은 면적 620.024㎡의 지하 생활편익시설이어서 이 차이를 곧바로 고평가 또는 저평가의 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 847,700,000원 | 2,589,720,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 593,390,000원 | 2,841,487,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 415,373,000원 | 3,017,724,100원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이 결론은 앞서 본 말소기준권리와 말소등기 유효성 확인을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 847,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,877,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 600,000,000원 | 436,823,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사나무식품 | 13,009,250원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 부산신용보증재단 | 94,400,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 49,134,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,426,543,370원 중 예상배당액은 836,823,000원이며, 2,589,720,370원이 미배당됩니다. 신청채권자의 예상배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 북동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있으며 북측 약 40m, 서측 약 30m 내외 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 생활편익시설인 마트로 이용됐으나 현재 폐업 상태입니다. 위생·급배수·전기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 절대보호구역과 상대보호구역의 영향을 받습니다.
- 토지. 공시지가 2,056,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 44,206.1㎡입니다.
- 환금성. 1,002세대 아파트 단지 내 상가지만 본건은 지하층 폐업 마트로, 일반 아파트보다 매수층과 활용 업종이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 1998년 부산은행·1999년 한빛은행 근저당 뒤 말소 기재가 존재하므로 최신 등기부에서 실제 유효 권리를 다시 확인하세요.
- 공부상 호수 대조. 등기상 비-1호와 집합건축물대장상 지1호부터 지7호까지의 구분 관계, 경계와 전유부분을 건축물현황도·도면으로 확인하세요.
- 미납관리비. 현황조사 당시 미납관리비가 있는 것으로 조사됐습니다. 관리사무소에 총 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현재 폐업 상태입니다. 현장 점유자와 잔존 집기, 열쇠 인도 여부를 확인하세요.
- 수익가치 검토. 예상 임대료·공실률·관리비·시설복구비·업종 전환비를 반영해 수익환원 방식으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 용도·영업 가능성. 생활편익시설로 가능한 업종과 보호구역·지구단위계획상 제한, 소방·위생설비 보완 필요성을 확인하세요.
- 아파트 시세 배제. 단지 아파트 실거래 평균 492,166,666원은 본건 상가의 직접 시세가 아닙니다. 172.2%라는 비율만으로 고가·저가를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 출구가 먼저”
현재 시뮬레이션만 보면 매수인 인수는 0원이고, 최저가는 감정가 17.30억원의 49%인 8억4,770만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 지하 620.024㎡ 폐업 마트를 누가, 어떤 업종으로, 얼마의 비용을 들여 사용할 것인지가 핵심입니다.
여기에 미납관리비, 실제 점유·임대관계 미상, 등기상 비-1호와 건축물대장상 지1호부터 지7호의 표시 차이, 말소기준권리와 과거 말소 기재의 재확인까지 필요합니다. 단지 아파트 거래와는 직접 비교가 불가능하므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 권리 시뮬레이션은 인수 0원, 가격 판단은 보류, 현장·공부·수익성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
