부산지방법원 2025타경582. 힐탑프리미엄아울렛 에이동 4층403호입니다. 건축물대장상 판매시설(소매점)이고 감정평가 기준시점에는 사무실로 사용하고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 리츠원주식회사이며, 2021.01.12 설정된 하나은행 근저당 72,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이석용 근저당 100,000,000원, 현재 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 판단을 등기만으로 끝내면 안 됩니다. 점유·임차 관계에서 광덕종합건설주식회사가 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 확인되고 2025.07.08 배당요구를 했습니다. 신고일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 별도로 내부 공사비용 15,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 판매시설(소매점) · 현재 사무실 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층403호 · 전용면적 32.67평 |
| 소유자 | 리츠원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 71,934,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 37,577,719원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.01.12 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고 채무자는 리츠원주식회사입니다. 2023.03.06 설정된 이석용 근저당권 100,000,000원과 2025.05.29 경매개시결정, 2025.06.19 및 2025.09.10 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 유치권 신고는 별개
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광덕종합건설주식회사 | 힐탑 프리미엄 아울렛 에이동 4층 403호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2021.04.27 | 2025.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
광덕종합건설주식회사의 신고일 2021.04.27은 말소기준권리 2021.01.12보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 10,000,000원 자체는 대항력에 따른 매수인 승계 대상이 아닙니다. 보증기관 대위·승계 건도 아닙니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 현재 감정가 17% 회차
감정가는 428,000,000원, 현재 최저매각가는 71,934,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17%로 표시돼 있습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 50,353,800원, 7회 유찰 35,247,660원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 71,934,000원 | 70,239,188원 | 101,760,812원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 50,353,800원 | 49,047,432원 | 122,952,568원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 35,247,660원 | 34,213,202원 | 137,786,798원 | 0원 |
가격이 크게 내려왔다는 사실 자체는 분명하지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 해석할 수는 없습니다. 이 물건에서 확인되는 객관적 가격 신호는 5회 유찰입니다. 특히 판매시설로 등재된 상가형 집합건물이며 현재 사무실로 이용 중이므로, 응찰 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 사용성·점유·유치권 확인에 무게를 두는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,694,812원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 70,239,188원 |
| 3. 근저당 · 이석용 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 추정이며 현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 101,760,812원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추정은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산장안고등학교 북서측 인근의 힐탑프리미엄아울렛 에이동 4층403호이며, 주변은 도로변을 따라 유사 근린생활시설 등이 위치한 노변상가지대입니다. 북측 도로 건너편에는 부산프리미엄아울렛이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 판매시설(소매점)이지만 현재는 사무실로 사용하고 있습니다.
- 설비. 공동 급·배수설비, 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 시스템냉난방설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 978,200원/㎡, 토지면적은 1,322.0㎡이며 광로3류와 접합니다.
- 도로·규제. 북동측 정관로 및 북서측 폭 약 8m 도로와 접하고, 도로구역·상대보호구역·자연녹지지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 광덕종합건설주식회사가 신고한 내부 공사비용 15,000,000원의 공사계약, 공사완료 시점, 미지급 여부와 피담보채권 존부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권은 점유관계가 핵심이므로 4층403호의 실제 점유 주체와 점유 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 구분. 보증금 10,000,000원 임차관계는 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 유치권 신고는 임차보증금과 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 하나은행 청구액 37,577,719원과 근저당 채권최고액 72,000,000원, 배당 추정액 70,239,188원의 차이를 실제 채권계산서와 배당자료로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 71,934,000원이지만 가격 자체보다 반복 유찰 원인이 점유·유치권·상가 이용성 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 50,353,800원, 7회 유찰 시 35,247,660원으로 제시돼 있으므로 가격 하락과 미배당 증가를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격보다 유치권이 먼저다”
이 사건은 감정가 428,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 71,934,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2021.01.12 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 광덕종합건설주식회사의 임차보증금도 대항력에 따른 매수인 승계 대상이 아닙니다. 따라서 확인된 등기·임차 인수액은 0원입니다.
그러나 같은 점유자가 내부 공사비용 15,000,000원의 유치권을 신고했고 성립 여부가 불분명하다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 현재 가격이 감정가 17% 회차라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다. 권리 순위는 비교적 명확하지만, 현장 확인 없이 접근하기에는 리스크가 남아 있습니다.
