부산지방법원 2025타경595. 부산 남구 문현동 대연양우내안애퍼스트의 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 근생1-1호·근생1-2호·근생1-3호가 일괄매각되며, 현재 3개 호실은 벽체 구분 없이 근린생활시설 ‘대연정’으로 일괄 사용되고 있습니다. 감정가는 3,154,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,081,822,000원까지 내려왔습니다.
표면 할인율만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 별도입니다. 현황조사상 주식회사 제이엠에프씨가 보증금 340,000,000원, 월차임 15,600,000원으로 점유하고 있으며, 점유일 2023.11.13은 말소기준 근저당권 설정일 2024.01.15보다 앞섭니다. 제공된 배당계산은 이 임차인에게 우선변제권이 없어 보증금이 배당되지 않고, 340,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설1동 지6층 근생1-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근생1-1호 외 2개호 일괄매각 · 3개 호실을 벽체 구분 없이 ‘대연정’으로 사용 |
| 소유자 | 주식회사제이엠에프씨 |
| 감정가 / 최저가 | 3,154,000,000원 / 1,081,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,403,551,293원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.15. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,601,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2024.01.15. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국세 압류, 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.12.19. 부산광역시 남구 압류는 2025.03.06. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 계약 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이엠에프씨 근생1동 근생1-1·1-2·1-3호 | 점유일 2023.11.13 보증금 340,000,000원 월차임 15,600,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제 없음 확정일자 없음 | 승계 없음 보증기관 신고 아님 | 340,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 금액은 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 등기상 소유자명은 ‘주식회사제이엠에프씨’, 현황조사상 임차인명은 ‘주식회사 제이엠에프씨’로 기재되어 사실상 같은 법인명으로 보입니다. 따라서 입찰 전 임대차계약서, 점유권원, 소유권 취득 전후의 관계와 실제 인수 범위를 원본으로 대조해야 합니다. 본 리포트의 실질취득액은 제공된 배당표에 따라 보수적으로 보증금 전액 인수를 반영했습니다.
③ 실질취득액 — 최저가에 340,000,000원을 더한다
| 현재 최저매각가 | 1,081,822,000원 |
|---|---|
| 대항력 보증금 인수 | 340,000,000원 |
| 현재 실질취득액 | 1,421,822,000원 |
| 경계벽 설치 예상 | 약 6,000,000원 내외 |
현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 원가는 낙찰대금 1,081,822,000원과 인수 보증금 340,000,000원을 합친 1,421,822,000원입니다. 경계벽 복원비 약 6,000,000원 내외는 이 금액과 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 1,081,822,000원 | 340,000,000원 | 1,421,822,000원 | 1,562,896,220원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 757,275,400원 | 340,000,000원 | 1,097,275,400원 | 1,884,197,354원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 530,092,779원 | 340,000,000원 | 870,092,779원 | 2,109,108,149원 |
제공된 3개 시나리오에서는 낙찰가가 모두 보증금 340,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰될수록 낙찰대금이 내려가는 만큼 실질취득액도 감소하지만, 각 회차마다 보증금 340,000,000원을 별도로 더해야 합니다.
④ 단지 실거래 참고 — 주거 거래이므로 직접 비교 금지
대연양우내안애퍼스트의 최근 거래 12건은 전용 59.8㎡·59.9㎡·84.87㎡·84.97㎡ 주거용 거래입니다. 본건은 벽체 없이 일괄 사용 중인 근린시설이고 면적도 일치하지 않으므로, 아래 거래금액을 본건의 상업용 시세로 직접 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 627,000,000원 |
| 2026.07 | 59.8㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 29 | 655,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 2 | 619,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 18 | 577,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 21 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 25 | 642,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 628,000,000원 |
| 2026.05 | 59.8㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 24 | 573,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 15 | 560,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 주거용 | 12건 | 599,666,666원 |
주거용 최근 12건 평균은 599,666,666원, 최신 거래는 627,000,000원이며, 현재 최저매각가는 최근 평균의 180.4%입니다. 그러나 물건 용도와 면적이 일치하지 않으므로 이 수치만으로 본건이 비싸거나 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 상업용 가격 판단은 근린시설의 임대수익, 전유면적, 접근성, 전용부 복원비용과 동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,081,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,218,220원 | 0원 |
| 인수. 임차인 주식회사 제이엠에프씨 | 340,000,000원 | 0원 | 340,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,601,500,000원 | 1,068,603,780원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금에서는 집행비용을 제외한 1,068,603,780원이 부산은행에 배당되고, 채권자 미배당액은 1,562,896,220원입니다. 부산신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 임차보증금 340,000,000원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다.
⑥ 물리적 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄사용. 근생1-1호·근생1-2호·근생1-3호는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설 ‘대연정’으로 사용 중입니다.
- 경계벽 철거. 내부공사를 위해 3개 호실의 경계벽이 철거된 것으로 추정됩니다. 현황도면상 전유부분을 특정할 수 있고 구조상 독립성 복원이 용이하며, 경계벽 설치비용은 약 6,000,000원 내외로 예상됩니다.
- 층 표시. 공부상 지하6층이지만 토지의 지반격차로 인해 남측 접면도로 기준으로는 1층에 해당합니다.
- 주위환경. 대양고등학교 북동측에 위치하며 고층아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 부산도시철도 2호선 지게골역·못골역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 광대로, 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지 관련 제한이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,992,000원/㎡이고 남서하향 완경사의 부정형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 대연양우내안애퍼스트는 560세대이며 준공일은 2022.02.28입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 소유자와 임차인의 법인명이 사실상 동일하게 표시됩니다. 임대차계약서, 사업자등록, 점유권원과 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 인수액 기준 응찰. 입찰가 상한은 낙찰대금이 아니라 낙찰대금과 인수 보증금 340,000,000원을 합한 실질취득액으로 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근생1-1호 외 2개호가 일괄매각되는 조건과 각 호실의 전유부분·대지권을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 경계벽 복원. 철거된 경계벽의 설치 가능 여부와 약 6,000,000원 내외의 예상비용, 소방·설비 간섭 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상업용 가치 검증. 단지 아파트 실거래는 본건과 용도·면적이 다릅니다. 동일 권역 근린시설의 임대료, 공실률, 전용면적과 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·영업시설. ‘대연정’으로 영업 또는 사용 중인 내부 시설물의 소유관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 부담과 추가 집행비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 봐야 할 340,000,000원
감정가 3,154,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,081,822,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 곧 취득원가인 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유일을 가진 임차인의 보증금 340,000,000원이 전액 인수 대상으로 계산돼, 현재 회차의 실질취득액은 1,421,822,000원입니다.
여기에 3개 호실 일괄매각, 벽체 철거와 약 6,000,000원 내외의 복원비용, 소유자와 임차인의 법인명 관계, 근린시설 특유의 환금성까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 권리가 깨끗하다는 결론이나 인수 0원 물건으로 볼 수는 없습니다. 주거 실거래를 상업용 시세로 대입하지 말고, 실질취득액과 임대차 원본을 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 C등급 주의형 물건입니다.
