대구지방법원 2023타경3612. 대구 수성구 만촌동 656-20에 위치한 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 301.5㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층으로, 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 소유자는 노용석이며, 2020년 설정된 수성1가새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 사건의 특징은 단순한 대출금 회수형 경매와 달리 여러 임차인이 점유관계에 얽혀 있다는 점입니다. 근저당권 이후 전입한 임차인이 대부분이고 배당계산상 매수인 인수금액은 0원이지만, 임차인별 보증금 및 배당요구의 적법성, 현재 점유상태를 확인하지 않고 권리상 완전히 안전하다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경3612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 656-20 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 이용상태 | 다가구주택 |
| 토지면적 / 지목 | 301.5㎡ / 대 |
| 소유자 | 노용석 (단독소유) |
| 감정가 | 1,279,668,200원 |
| 최저매각가 | 1,279,668,200원 (3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 수성1가새마을금고 · 근저당권 엠씨아이대부주식회사 이전등기 |
| 청구금액 | 718,106,793원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 발급일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.09.29 접수된 을구 1번 수성1가새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원입니다. 두 근저당권은 2023.11.15 엠씨아이대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도 신규 채권최고액을 더하는 구조가 아닙니다.
그 이후 발생한 대구신용보증재단 가압류 54,379,383원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 김수지의 임차권등기도 근저당권보다 뒤에 설정되어 있고, 전입일도 말소기준일 이후입니다. 다만 등기상 소멸 판단과 배당금 수령 여부, 실제 점유 해소는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고 인원은 없습니다. 확인된 전입일은 모두 2020.09.29 말소기준일보다 늦으며, 이에 따라 일반적인 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 다수 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 실제 주거 점유관계도 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김정도 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이상화 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 양동식 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이가용 | 2022.06.16 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이응민 | 2020.11.03 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 이성운 | 2020.11.11 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 김규리 · 101호 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 김민규 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 김준석 · 주거 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 전민정 · 204호 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.06.05 · 우선변제 미상 |
| 국민아 · 104호 | 2022.07.21 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.06.08 · 우선변제 미상 |
| 김수지 · 202호 (임차권등기) | 2020.11.02 | 90,000,000원 | 없음 | 임차권등기 확정일자 2020.10.22 · 배당요구 2023.11.27 |
| 강민지 · 주거 | 2020.10.06 | 0원 기재 | 없음 | 배당요구 2023.07.21 · 확정일자 2020.10.06 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 판단입니다. 보증금·확정일자가 미상인 임차인의 우선변제권과 최우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다. 배당요구 접수 사실만으로 배당 순위나 전액 배당을 확정할 수 없습니다.
강민지의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 미상이라는 조사상 주의도 함께 존재합니다. 실제 계약서나 명세서에서 보증금 액수를 대조한 뒤 판단해야 하며, 0원이라는 기재만으로 임차보증금 관계가 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,279,668,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,196,682원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수성1가새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수성1가새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,379,383원 | 54,379,383원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 370,092,135원 |
예상배당 계산에서는 채권 합계 894,379,383원이 전액 배당되고, 소유자에게 370,092,135원이 남는 것으로 산정됩니다. 하지만 이 계산은 임차인에 대한 우선배당, 최우선변제 및 당해세를 반영하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 3회 유찰로 표시되지만, 최저매각가는 1,279,668,200원으로 감정가와 같습니다. 일반적인 유찰 감가를 임의 적용하지 않고, 기재된 회차별 가격을 기준으로 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (100%) | 1,279,668,200원 | 0원 | 370,092,135원 | 0원 |
| 4회 유찰 (80%) | 1,023,734,560원 | 0원 | 116,717,831원 | 0원 |
| 5회 유찰 (64%) | 818,987,648원 | 85,981,611원 | 0원 | 0원 |
회차별 금액은 각 시나리오의 산정값입니다. 4회 유찰 가정의 소유자 잔여금은 현재 회차의 집행비용을 단순 고정해 재계산한 값과 일치하지 않으므로, 실제 배당표 확정 시 별도 검산이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동의 동부중학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스보일러 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 301.5㎡이며 제1종일반주거지역입니다. 지형은 완경사·세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부중학교), 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,069,000원입니다. 이는 개별 건물과 토지를 합친 매매시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 이용 적합성. 공부상 지하층 용도와 실제 다가구주택 이용상태가 다릅니다. 해당 부분의 적법한 사용 및 향후 임대운영 가능성에 대한 검토가 중요합니다.
- 환금성. 다가구주택은 토지 가치뿐 아니라 임차인 수, 임대수익, 건물 상태 및 명도 가능성에 따라 실제 매매가격이 달라집니다. 반복 유찰 이력과 현재의 매각조건을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 경매절차 이력 — 매각결정 취소 통지 확인
2024.07.04 법원 기록에는 이의신청에 따른 원결정 취소 발송이 기재되어 있습니다. 통지 대상에는 채권자, 채무자 겸 소유자, 임차인, 근저당권자, 교부권자 및 최고가매수인 등이 포함되어 있습니다. 이후 2024.07.15와 2024.07.17에도 관련 송달 기록이 이어집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각가격 재확인. 3회 유찰임에도 최저가가 감정가와 같은 이유, 현재 매각기일 및 특별매각조건을 법원 공고 원문으로 확인하세요.
- 임차인 13명 확인. 호실별 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김수지의 90,000,000원 임차권등기 관련 점유 및 말소·배당 관계를 점검하세요.
- 최우선변제 검토. 보증금 미상 임차인이 많으므로 소액임차인 해당 여부와 매각대금 배당 순서를 다시 계산하세요.
- 명도 비용. 다가구주택의 임차인별 퇴거 협의와 점유 이전에 필요한 시간·비용을 입찰 계획에 반영하세요.
- 용도 및 건축물 점검. 지하층의 공부상 근린생활시설 용도와 실제 주택 사용 상태, 제시외 건물 포함 범위, 건축물대장을 확인하세요.
- 실거래·임대수익 분석. 토지와 건물의 객관적인 매매시세, 주변 임대수준, 공실 및 수선비를 검토해 적정 입찰상한을 별도로 산정하세요.
- 절차 이력 확인. 2024년 원결정 취소 기록의 구체적 원인과 현재 경매절차에 미치는 영향을 법원 기록으로 대조하세요.
- 기타 비용. 체납 관리비, 세금, 점유 해소 비용 등 배당표에 포함되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 산정상 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 임차인 13명, 다수의 미확인 보증금, 지하층 이용상태의 차이, 과거 결정 취소 기록까지 고려하면 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다.
또한 최저가 1,279,668,200원은 감정가와 동일하며, 3회 유찰에도 실질적인 가격 할인은 표시되어 있지 않습니다. 비교할 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 정밀 확인 우선입니다. 임차인별 권리와 점유관계, 법원 절차 이력, 실제 시세와 건물 이용상태를 확인한 뒤 가격을 검토하는 것이 적절합니다. 이 물건은 등기상 인수액보다는 임차·명도·절차·가격 검증이 투자 성패를 좌우합니다.
