대구지방법원 2023타경114185. 대구 북구 복현동 복현83시영 아파트 2동 5층 503호, 동일면적 실거래 기준 전용 42.59㎡ 물건입니다. 소유자 조영은 2017.02.23. 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020.08.07. 대구대동신용협동조합이 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 중요한 것은 현재 가격과 시장 방향입니다. 전체 11건 평균은 145,545,454원이지만, 오래된 198,000,000원·185,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 반면 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 128,200,000원이고, 신건 최저가는 그보다 높은 103.0%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -19.9%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경114185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현로 37, 2동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 503호 |
| 소유자 | 조영 (2017.02.23. 거래가 94,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 93,988,929원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 단지 | 복현83시영 · 160세대 · 1984.08.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.07. 근저당
확인된 임차인 자료는 없고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 실제 점유자나 임대차가 없다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임차관계를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1.282억, 신건 1.32억
동일면적 42.59㎡ 실거래입니다. 전체 평균 145,545,454원보다 최근 12개월 평균 128,200,000원을 우선해 보는 것이 중요합니다. 최신 거래는 2025.11. 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 42.59㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 42.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 42.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 42.59㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2024.12 | 42.59㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 42.59㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2022.08 | 42.59㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 42.59㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 42.59㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 42.59㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2021.06 | 42.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.59㎡ | 5건 | 128,200,000원 |
신건 최저가 132,000,000원은 전체 평균 145,545,454원만 놓고 보면 낮아 보이지만, 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 103.0%로 오히려 최근 평균 이상입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -19.9% 추세이므로, 과거 평균을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,735,646원 | 12,735,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,416,354원 |
제공된 배당모형에서는 채권자 총 청구 127,935,646원이 전액 반영되고 소유자 잔여 1,416,354원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,648,000원으로 추정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 132,000,000원 | 127,935,646원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 24,614,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 45,376,286원 | 0원 |
유찰되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현재 시장의 최근 거래 추세가 -19.9%이므로, 유찰 가격만 보고 자동으로 가격 메리트가 생긴다고 단정하기보다 각 회차에서 최신 실거래를 다시 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복현네거리 북동측 인근으로, 부근은 대학교·근린상가·아파트 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장과 왕복4차선 복현로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 제2종일반주거지역과 접합니다. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 사다리형 아파트용 건부지이며 공시지가는 1,794,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비와 개별 도시가스온수보일러 난방설비가 돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 사업 진행. 소규모재건축사업 진행 중으로 조사됐고 조합원 분양은 종료된 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 145,545,454원보다 최근 12개월 평균 128,200,000원과 -19.9% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가하지 마세요.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 재건축 관련 서류 확인. 소규모재건축사업 진행 및 조합원 분양 종료 조사 내용과 현재 사업 상태를 원본 자료에서 대조하세요.
- 절차 상태 확인. 2024.04.15.과 2025.07.03. 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 2026.10.21. 매각기일의 진행 상태를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 최근 시세 위”
이 물건의 말소기준은 2020.08.07. 대구대동신용협동조합 근저당이고, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 128,200,000원의 103.0%이고, 최근 거래 추세는 -19.9%입니다. 전체 평균 145,545,454원만 근거로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단할 구간입니다.
