대전지방법원 2025타경900. 충남 태안군 고남면 고남리의 펜션 부동산입니다. 감정평가상 상호는 BIG 헤이븐 키즈풀빌라이며, 경량철골구조의 지상 2층 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 870,696,250원인 신건입니다.

등기부의 출발점은 비교적 명확합니다. 소유자 김경숙이 2025년 소유권을 취득하면서 안면도농업협동조합에 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 이상회의 강제경매개시결정과 충남신용보증재단의 가압류가 등기됐습니다. 현재 유효한 담보·집행권리는 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.

하지만 이 물건을 일반 주택처럼 접근하면 안 됩니다. 펜션 영업시설의 이용형태, 인접 토지와의 경계, 매각에서 제외되는 시설, 임대·점유관계가 실제 취득 후 활용 가능성을 좌우하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당

핵심은 2025.02.28 설정된 안면도농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 채권최고액은 390,000,000원입니다. 같은 근저당권의 공동담보에는 고남리 78 토지와 고남리 78-3 토지의 김경숙 지분이 기재돼 있습니다.

그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 과거 김경순의 소유권일부 가처분도 2014년에 해제로 말소됐습니다. 따라서 과거 등기가 존재했다는 이유만으로 이를 낙찰자 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 870,696,250원입니다. 하지만 비교 가능한 펜션 실거래 가격이나 최근 시세 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

특히 이 물건은 일반적인 표준형 주택이 아니라 숙박시설로 이용되는 건물과 토지, 제시외 건물, 정원수 등이 결합된 부동산입니다. 입찰가는 부동산 자체 가치와 시설 상태, 영업 가능성 및 추가 비용을 구분해서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 870,696,250원 가정)

채권최고액 및 신청채권자 청구금액에 기초한 자동 추정 배당입니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영·확인해야 하므로 법원의 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 역시 확정금액이 아닙니다.

④ 감정평가·현황조사 — 펜션 특유의 확인사항

이 물건에서 가장 중요한 위험요소는 등기상 담보권보다 물리적인 경계와 매각 대상의 범위입니다.

• 실제 이용상태. 감정평가상 BIG 헤이븐 키즈풀빌라로 이용 중입니다. 일반건축물대장 도면상 6호실 펜션 구조이나 현황은 독채 펜션으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 도면과 현황의 차이 및 사용 적법성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉬은 일괄매각에 포함됩니다. 각 시설의 위치·현황과 실제 소유 및 이용관계를 대조해야 합니다.
• 인접 토지 경계. 제시외 건물 ㉩·㉪이 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됩니다. 위치와 면적에 대한 측량이 필요하며, 인접 토지 소유권과 건물 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 평가 제외 동산. 정원수 등은 토지에 포함 평가됐으나, 이동식컨테이너 및 놀이시설 등은 평가에서 제외됐습니다. 펜션 운영에 필요한 시설이더라도 모두 낙찰자 소유로 이전된다고 가정하면 안 됩니다.
• 현황 도로. 목록1 남측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 이용 현황, 도로와 대지 경계 및 법적 접근 조건을 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 운영주체와 점유·사용관계가 확인되기 전까지 명도 및 인수 관련 불확실성이 남습니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 태안군 고남면 고남리의 해안농촌지대입니다. 농경지, 임야, 주택, 펜션 등이 혼재하며 북동측 근거리에 구매항이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 토지 형태. 면적 1,130㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
• 용도지역. 자연환경보전지역 및 보전관리지역과 저촉되고 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 규제가 확인됩니다. 시설 증축·변경·재개발 가능성은 관련 법령과 인허가를 검토해야 합니다.
• 토지 참고가격. 공시지가 122,100원/㎡. 이는 시장 매매가격이나 펜션 영업가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축·설비. 위생·급배수·난방설비가 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 도면상 객실 구성과 실제 독채 이용상태의 차이는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 특수 이용형태의 펜션 부동산으로, 일반 주택과 동일한 유동성을 가정하기 어렵습니다. 실거래 비교와 시설별 가치 검증을 거쳐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기·공동담보 확인. 안면도농업협동조합 근저당권의 실제 피담보채무와 고남리 78 및 78-3 공동담보 관계를 대조하세요.
• 경계 측량. 제시외 건물 ㉩·㉪의 위치 및 면적, 인접 토지 침범 여부를 확인하세요.
• 매각 포함 시설 구분. 제시외 건물과 정원수는 포함되지만 이동식컨테이너·놀이시설 등은 평가 제외입니다. 현장 목록을 작성하고 소유권·철거 가능성을 확인하세요.
• 펜션의 영업 적법성. 운영주체, 숙박 관련 신고·허가, 건축물대장, 소방·위생·안전요건 및 영업 승계 가능성을 검토하세요.
• 임대차·점유 조사. 사업장 및 실제 점유자를 확인하고 임대차계약, 사업자등록, 점유 권원 등 관련 자료를 대조하세요.
• 가격 산정. 감정가에 의존하지 말고 인근 펜션 매매사례, 토지 가치, 건물과 부속시설의 상태, 유지보수 비용 및 영업실적을 구분해 검토하세요.
• 도로·규제 검토. 현황 도로 이용, 토지 경계 및 자연환경보전지역·수산자원보호구역 등의 제한을 확인하세요.
• 실제 취득비용. 낙찰대금 이외에 취득 관련 세금, 측량, 명도, 시설 정비 및 운영 재개에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기부, 건축물대장 및 지적 관련 서류의 최신 상태를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

태안 고남리 펜션은 등기상 소멸 구조가 비교적 명확한 사건입니다. 현재 근저당권과 이후의 강제경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸 예정이며, 배당 시나리오상 매수인 인수금은 0원으로 제시됩니다.

그렇지만 임대관계 미상, 인접 토지에 걸친 제시외 건물, 매각 제외 동산, 독채 펜션으로 추정되는 현황 이용, 토지이용 규제라는 중요한 확인사항이 남습니다. 어느 하나도 단순히 최저가가 내려간다는 이유로 해결되는 문제는 아닙니다.

현재 870,696,250원이 적정한 가격인지도 검증이 필요합니다. 신건 즉시 입찰보다는 경계 측량과 실제 점유·영업상태 확인, 비교 거래에 기초한 별도 가치평가를 우선하는 접근이 합리적입니다. 권리 말소 가능성만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.