대전지방법원 서산지원 2025타경932. 서산시 해미면 웅소성리의 종교시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 이 물건을 일반 주택이나 아파트처럼 접근해서는 안 됩니다. 감정평가서에 따르면 교회로 쓰이는 종교집회장, 교육관, 사택이 있으며, 토지는 3,430㎡의 종교용지입니다. 현재 교회 관련 용도로 이용 중이라는 점이 확인됩니다.

등기상 공유자는 김경호와 대한예수교장로회참된교회로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024년 12월 30일 증여를 원인으로 교회 측에 지분 일부가 이전됐고, 이후 2025년 12월 8일 임의경매가 개시됐습니다.

핵심은 권리의 소멸 여부와 실제 점유·사용관계, 공동담보 관계, 특수목적 건물의 처분 가능성을 분리해서 보는 것입니다. 등기상 근저당권이 사라진다는 사실만으로 새로운 매수인이 즉시 자유롭게 사용하거나 일반 부동산처럼 쉽게 재매각할 수 있다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당

현재 권리분석의 중심은 2012.08.06 설정된 태안신도신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며, 건물 등기상 말소기준권리로 분류됩니다.

그 이후 2014.01.08 같은 신용협동조합의 130,000,000원 근저당권, 2014.08.27 대한예수교장로회함해노회의 36,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이들 담보권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

기존 해미농업협동조합 근저당권은 2012년 해지로 말소됐으며, 과거 이종문·김득수·배덕균·주식회사 그린기업의 가압류도 각각 말소 처리됐습니다. 따라서 이들 과거 가압류를 현재 매수인이 별도 인수할 권리로 보아서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 교회 이용 중, 임대관계는 미상

확인된 별도 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이를 곧바로 '임차인 0명 확정'이나 '명도 문제 없음'으로 해석해서는 안 됩니다.

위 표는 확인된 임차인의 권리를 인정한 표가 아니라 건물별 점유·이용관계의 확인 필요성을 정리한 것입니다. 임차인 보증금, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 실제 계약관계는 확인되지 않았습니다.

공유자인 교회가 실제 시설을 이용하고 있다면 낙찰 이후 시설 인도와 사용관계 정리가 중요한 실무 과제가 됩니다. 특히 종교집회장·교육관·사택이 함께 사용되는 구조에서는 각 공간의 실제 사용자와 사용권원을 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 7.37억의 적정성은 별도 문제

신건 최저매각가는 736,733,700원으로 감정가와 같습니다. 예상 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가 낙찰 시 실질취득 기준금액도 736,733,700원입니다. 다만 취득 관련 세금과 실제 명도·보수·사용전환 비용 등은 별도입니다.

이 물건은 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래를 기준으로 비교하기 어렵습니다. 종교시설은 건물의 범용성, 토지 이용 가능성, 접근성, 실제 대체 수요가 가격을 좌우합니다. 따라서 감정가가 있다는 사실만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 736,733,700원 가정)

신건 매각가 기준으로 배당에 반영된 근저당권 채권최고액 합계는 257,000,000원이며, 전액 배당을 가정합니다. 집행비용 추정액은 9,767,337원, 잔여 소유자 교부금은 469,966,363원입니다.

채권최고액을 기준으로 작성한 가상 배당입니다. 실제 확정채권액, 집행비용, 조세채권, 임차인 최우선변제, 다른 공동담보의 배당관계에 따라 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 111,166,742원이 개별적으로 전액 변제된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 수요 검증은 필요

현재는 0회 유찰된 신건이며, 향후 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 589,386,960원, 2회 유찰 시 471,509,568원입니다.

세 시나리오 모두 기존 담보권의 예상 미배당과 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 채권의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 개념입니다. 배당받지 못하는 일반 담보권 채권이 생긴다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·토지규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 웅소성리마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전·답 등 농경지, 자연림, 농가주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 3,430㎡의 종교용지입니다. 지형은 평지이고 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 ㎡당 34,500원입니다.
• 건물. 교회는 경량철골구조 판넬지붕 1층이고, 교육관 및 사택은 철근콘크리트구조의 단층 건물입니다. 기호 3~5에는 위생설비가 있으며 기호 4·5에는 난방설비가 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이고 성장관리계획구역에 포함됩니다. 새로운 용도로 사용하려면 용도변경·개발행위 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 군사·소음 관련 규제. 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이 기재돼 있습니다. 관련 제한과 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되며 일부 200m 제한 및 축종 제한이 기재돼 있습니다. 농업·축산 관련 활용을 고려한다면 특히 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 데크와 소나무 등의 수목이 포함되며, 일부 토지가 다른 매각 대상의 진입로로 이용됩니다.

⑦ 일괄매각과 공동담보 — 반드시 확인할 부분

매각물건명세서에는 일괄매각이 명시돼 있습니다. 또한 제시외 데크와 소나무 등의 수목이 포함되고, 일부 토지는 다른 목록의 진입로로 이용 중입니다.

건물 등기에는 공동담보목록 및 다른 토지·건물이 언급됩니다. 해미농업협동조합의 과거 근저당에는 웅소성리 71-2·71-3·72-5 토지가, 대한예수교장로회함해노회의 근저당에는 웅소성리 72-11 토지와 제2동호·제3동호 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다.

이 점은 중요합니다. 공동담보로 기재된 부동산이 모두 이번 매각에 포함된다는 뜻은 아닙니다. 또한 같은 사건에서 일괄매각된다고 하더라도 각 토지·건물의 선순위 권리와 매각 대상 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 대조. 매각물건명세서와 매각목록에서 토지·교회·교육관·사택의 포함 범위 및 제시외 물건을 확인하세요.
• 개별 등기 확인. 제1동호뿐 아니라 매각 대상 전체 건물·토지의 소유권, 선순위 권리, 공동담보 및 말소사항을 대조하세요.
• 점유자 조사. 교회·교육관·사택의 실제 사용자와 거주자, 계약관계, 사용권원 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 사택의 대항력 조사. 실제 거주자의 전입, 주거용 임대차계약, 확정일자, 보증금 등을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
• 공유관계 확인. 김경호와 대한예수교장로회참된교회의 각 2분의 1 공유지분 및 경매 대상의 소유권 관계를 확인하세요.
• 시설 이용계획. 종교시설로 계속 사용할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 인허가·공사비·활용 가능성이 달라집니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역의 제한 내용을 검토하세요.
• 진입로 및 현황. 일부 토지의 진입로 사용관계, 현장 접근성, 제시외 데크·수목의 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 종교시설 또는 유사 토지의 거래 사례와 일반적인 대체 사용 가능성을 비교해 입찰가 상한을 별도로 산정하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 물건의 가치까지 보장되지는 않는다”

이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2012년 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 가장 큰 위험은 다른 곳에 있습니다. 교회·교육관·사택이라는 특수한 이용형태, 확인되지 않은 임대관계, 공동담보 및 일괄매각 범위, 토지이용 제한과 낮을 수 있는 환금성입니다.

감정가 736,733,700원이 실제 시장에서 어느 정도에 거래될 수 있는지 확인되지 않은 만큼, 신건 가격이 매력적이라고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 실제 사용 목적과 매각 가능성을 검증해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리 소멸 구조는 양호, 점유관계와 가격·환금성은 보수적 판단’입니다. 현재로서는 적극적인 신건 응찰보다 전체 매각범위와 실제 점유관계를 확인하고, 유사 거래 및 이용 가능성을 검토한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.