대전지방법원 2025타경939. 충청남도 태안군 태안읍 동문리 21-1 소재 근린생활시설·주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 2018년 4월 사용승인된 경량철골구조 단층 건물로, 건축물 현황도상 근린생활시설과 방 2개를 갖춘 주택 부분이 함께 나타납니다. 소유자는 이종임이며, 채권자 대청새마을금고가 청구액 556,501,130원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부에서 현재 말소기준이 되는 권리는 2024.08.16. 설정된 대청새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 656,400,000원으로, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이진·이종미는 모두 그보다 앞선 2024.08.07. 전입했습니다. 두 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되므로, 근저당이 말소된다는 사실만으로 임차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인 2명

과거 태안농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 변경된 이력이 있으나 2024.08.16. 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 추가로 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 대청새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되어 2026.06.12. 등기되었습니다. 이는 별도로 656,400,000원의 근저당권이 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 이전입니다.

② 임차인 분석 — 인수보증금 15,000,000원

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인은 전입일이 같지만 보증금과 월차임은 각각 다르며, 대항력에 따른 매수인 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.

대항력은 말소기준권리 이전 전입을 바탕으로 한 분석입니다. 확정일자와 우선변제권의 구체적 인정 여부는 별도 확인이 필요하며, 예상배당에는 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다. 승계·대위 신고로 중복 계산되는 임차인은 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만이 아닌 실질취득 부담

감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,303,094,400원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 예상 인수보증금을 반영하면 실질취득 부담은 1,318,094,400원으로 증가합니다.

가격 판단은 인근 유사 근린생활시설·주택 및 토지의 거래사례, 실제 임대수익, 토지와 건물의 개별 가치, 시설 상태를 함께 검토해야 합니다. 현재 확인되는 감정가만으로 신건 가격이 시장보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 단순 주거용 아파트와 달리 주상 복합 이용과 부속 토지·시설의 구성이 가격에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

각 시나리오의 실질취득 부담은 예상 매각가에 인수보증금 15,000,000원을 더한 금액입니다. 취득세, 명도비용, 수선비, 미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 향후 실제 최저매각가를 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,303,094,400원 가정)

집행비용은 약 1.2% 기준의 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산값으로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 근저당권 양수인의 실제 채권액 및 배당권자 지위는 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑤ 매각범위 — 포함 시설과 제외 동산을 구분

이 사건은 일괄매각이며, 건물 외부의 부속시설과 토지가 함께 검토되는 물건입니다. 특히 매각에 포함되는 시설과 제외되는 동산이 명시되어 있어 현장에 있는 물건을 모두 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북측 인근, 태안군교육문화센터 남서측 인근입니다. 주변은 공공시설, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 나대지 및 임야가 산재하는 주거지대입니다.
• 교통. 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 동문리 21-1은 토지면적 1,010㎡, 지목 대, 주상용 이용, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 백화초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 동문리 21-1은 폭 20~25m의 중로1류에 접합니다.
• 공시지가. 동문리 21-1 토지의 공시지가 자료는 396,100원/㎡입니다. 이를 전체 매각대상 토지·건물의 실거래 시세와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 건물. 경량철골구조 단층 건물로 외벽은 판넬, 내부는 벽지·타일 및 인테리어 마감 등이며 하이새시창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·전기설비, 주택 부분 난방설비, 근린생활시설 부분 천정형 에어컨, 옥상 태양광설비 2식이 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택이 혼재하고 별도 토지 및 시설이 일괄매각되는 유형입니다. 일반 아파트보다 적합한 매수자와 활용 목적이 제한될 수 있으므로 토지·건물 가치 및 임대수익 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 이진 10,000,000원, 이종미 5,000,000원, 합계 15,000,000원을 입찰자금 계산에 반영하세요. 대항력의 실제 성립과 소멸 가능성은 원본 서류 및 점유관계로 재확인해야 합니다.
• 실제 임대차 확인. 전입일, 확정일자, 배당요구, 임대차계약서, 실제 사용·점유 부분을 확인하세요. 주택과 근린생활시설 부분의 임대차 법적 성격도 구분해야 합니다.
• 채권 양도 확인. 대청새마을금고 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 사실을 반영하고, 실제 채권액 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 매각범위 현장 대조. 보일러실, 목재데크, 차양, 태양광설비 2식은 매각 포함이며 냉동창고와 파라솔은 제외입니다. 부속시설의 설치 상태와 소유관계를 확인하세요.
• 토지 현황. 목록 2·3의 공부상 지목과 실제 잡종지 이용 상태가 다르므로 토지이용계획, 인허가 및 지목 관련 문제를 점검하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 1,303,094,400원과 인수보증금을 합친 실질취득 부담을 기준으로 인근 유사 거래 및 수익성을 검토하세요.
• 시설 유지비. 판넬 건물의 내구성, 냉난방설비, 태양광설비의 작동·유지보수, 누수 및 건물 수선비를 현장에서 확인하세요.
• 점유 및 인도. 임차인 2명의 실제 점유관계와 임대차 승계 범위를 확인하고, 인도 협의 및 향후 활용계획을 검토하세요.
• 공부·원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차보증금 소멸”

태안 동문리 21-1 사건의 핵심은 근저당 자체보다 선순위 임차보증금과 일괄매각 대상의 복합성입니다. 과거 태안농업협동조합 근저당은 이미 말소되었고, 현재 대청새마을금고 근저당 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 2명은 말소기준보다 먼저 전입해, 보증금 15,000,000원의 인수 부담이 남습니다.

신건 최저가 1,303,094,400원에 인수보증금을 더하면 실질취득 부담은 1,318,094,400원입니다. 여기에 취득 관련 비용과 시설 유지·수선비 등도 별도로 고려해야 합니다. 또한 유지·답과 잡종지 현황의 차이, 매각 제외 동산, 근린생활시설·주택의 복합 용도가 가격 판단을 어렵게 만듭니다.

근저당권은 정리되지만, 임차관계와 가격은 별도로 검증해야 합니다. 현재로서는 감정가를 시장가격보다 낮다고 볼 충분한 근거가 없으므로, 신건에 적극 응찰하기보다 임대차·토지·시설 및 실질취득 비용을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.