대전지방법원 2025타경973. 당진시 원당동 ‘당진원당이안’ 107동 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤복현이고, 2015.10.21 농협은행주식회사 근저당권 268,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국·당진시·국민건강보험공단 압류, 충남신용보증재단·신한카드 가압류, 김금병 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김미경은 전부를 점유하고 보증금은 80,000,000원입니다. 전입일은 2015.12.07로 말소기준권리인 농협은행 근저당권의 2015.10.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2026.02.20 배당요구를 했더라도 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경973 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1257 당진원당이안 107동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 101.8809㎡ · 방 3·거실·주방·화장실 · 21층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 윤복현 · 2015.09.22 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 182,209,953원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 인수 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 전부 | 80,000,000원 | 2015.12.07 | 2026.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
핵심은 전입 순서입니다. 김미경의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 80,000,000원이 존재해도 낙찰자가 인수할 금액으로 연결되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.2% 높은 신건
당진원당이안은 580세대, 2012.02.29 준공 단지입니다. 비교 대상은 101.75㎡~101.88㎡ 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 275,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 5.0% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.88㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 101.88㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 101.88㎡ | 11 | 277,000,000원 |
| 2025.12 | 101.75㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2025.11 | 101.88㎡ | 17 | 272,000,000원 |
| 2025.10 | 101.88㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 101.88㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 101.75㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 101.75㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 101.75㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 101.88㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 101.75㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 268,500,000원 |
신건 최저가 269,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 100.2%입니다. 최신 2026.09 거래 275,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균 자체를 이미 소폭 웃돌기 때문에 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 전체 12건 평균 262,166,666원만 보면 차이가 더 커 보이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 268,800,000원 | 264,434,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 21,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,055,088원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김금병 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 409,105,088원 중 예상 배당액은 264,434,000원이며, 미배당은 144,671,088원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 넘어가지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트 당진점 남측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지내 도로를 통해 인근 간선도로로 출입합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 3층 301호이며, 위생·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 하수처리구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 환금성. 580세대 단지이며 최근 동일 평형 거래가 이어지고 있습니다. 전체 거래 범위는 240,000,000원~277,000,000원이고 최근 12개월 평균은 268,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 확인. 김미경 전입일 2015.12.07이 말소기준권리 2015.10.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수 0원 구조를 원본 서류에서도 재확인하세요.
- 신건 가격 점검. 269,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 100.2%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 전제해 응찰하지 마세요.
- 공매 병행 확인. 2026.05.28 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행을 함께 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 215,200,000원, 2회 유찰 시 172,160,000원으로 내려가는 시나리오와 최근 실거래를 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김미경은 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가 269,000,000원이 최근 12개월 평균 268,500,000원의 100.2%이기 때문입니다. 최신 거래 275,000,000원보다는 낮고 최근 추세도 5.0% 상승했지만, 최근 평균을 웃도는 현재 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 안전형, 가격은 시세 수준. 공매공고와 세금 압류를 교차 확인하면서 응찰가를 정하는 물건입니다.
