대구지방법원 2025타경8661. 신천역센트럴리버파크 502동 2층 203호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 지하철 1호선 신천역 인근에 위치한 785세대 단지로, 감정가는 267,000,000원입니다. 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 같습니다.
등기부상 소유자는 이효석입니다. 2022.05.30 소유권을 취득했으며, 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 이후 소화신용협동조합 근저당권, 고액 가압류, 추가 가압류와 압류가 기록됐고 임의경매가 개시됐습니다.
일반적인 근저당권 경매라면 선순위 권리부터 확인하면 되지만, 이 사건은 조금 더 복잡합니다. 2023.12.08 가압류가 말소기준으로 표시되는 한편, 그보다 먼저 설정된 2022.09.20 근저당권에 관한 2026년 권리이전·근질권 기록이 존재합니다. 임차인의 전입일도 두 권리 사이에 있습니다. 따라서 선순위 권리의 현재 효력과 임차인의 대항력 순위를 원본 등기로 다시 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 621 신천역센트럴리버파크 제502동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 동부로 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 22층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2011.03.23 |
| 단지 규모 | 785세대 |
| 소유자 | 이효석 (2022.05.30 소유권이전 · 거래가 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 287,397,499원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.07 발급 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 근저당을 함께 봐야 한다
이 상충 관계가 해소되기 전에는 2023년 가압류를 확정적인 말소기준으로 전제하기 어렵습니다. 2022년 근저당권이 여전히 유효하다면 그 권리가 선행 기준이 될 수 있습니다. 근저당권 이전과 근질권은 각각 별도 부동산 담보채무가 추가됐다는 뜻으로 단순 합산해서도 안 됩니다.
갑구 5번 박재형의 가압류 청구금액은 946,249,500원이고, 갑구 6번 대구신용보증재단의 가압류 청구금액은 21,588,935원입니다. 이후 임의경매개시결정과 대구광역시 동구의 압류가 뒤따랐습니다.
가압류와 경매개시결정 등은 일반적으로 매각 시 소멸할 수 있는 권리들입니다. 다만 등기상 소멸과 점유자의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 가압류 청구액이 크다는 이유만으로 그 전액을 매수인이 떠안는 것은 아니며, 반대로 등기상 권리가 소멸한다고 해서 임차인의 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 조은희 1명입니다. 전부사용으로 조사됐으며 전입일은 2023.01.02입니다. 배당요구 접수 기록은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은희 전부사용 · 실제 임차인 |
2023.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 조은희 |
|---|---|
| 점유 범위 | 전부사용 |
| 전입신고 | 2023.01.02 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 접수 · 2025.09.19 |
| 대항력 판단 | 가능성 있으나 선행 근저당권과 점유·임대차 요건 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 인수 여부·금액 미확정 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때 실질취득비용 = 낙찰대금 + 인수하는 미배당 보증금입니다. 특히 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당액과 인수액이 맞물리는 구조에서는 낙찰대금이 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 현재 최저가 267,000,000원과 실거래가를 비교하는 것은 어디까지나 보증금 인수 부담이 없다는 조건에서의 가격 비교입니다. 실제 인수액을 확정하기 전에는 가격 할인 여부도 확정할 수 없습니다.
이 기록은 배당에 관한 의견 제출 사실일 뿐, 임차인의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약으로 해석할 수 없습니다. 또한 점유자로 조사된 조은희와 의견서에 등장하는 백수진의 관계도 확인이 필요합니다. 조은희의 보증금 인수 위험은 여전히 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래와 최저가의 실제 거리
신천역센트럴리버파크의 동일 전용면적 59.91㎡ 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 277,958,333원입니다. 하지만 과거 거래가 혼재된 전체 평균보다, 최근 12개월 거래 3건의 평균 278,166,666원과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 8 | 294,500,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 59.91㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 59.91㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2024.03 | 59.91㎡ | 22 | 279,000,000원 |
| 2024.03 | 59.91㎡ | 22 | 279,000,000원 |
| 2023.11 | 59.91㎡ | 22 | 260,000,000원 |
| 2023.11 | 59.91㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 3건 | 278,166,666원 |
| 전체 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 277,958,333원 |
현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.0%입니다. 최신 거래인 2026.05의 294,500,000원보다는 낮지만, 동일한 2층에서 거래된 2025.07의 250,000,000원보다는 높습니다.
최근 거래와 과거 거래의 가격 변화율은 +0.1%로 큰 상승이나 하락보다는 보합에 가까운 수준입니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 확인되지만, 그 차이만으로 현재 물건의 권리위험이나 2층이라는 개별 조건을 충분히 보상한다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
아래는 집행비용과 가압류 채권을 기준으로 산출한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 근저당권의 실제 효력, 임차인 배당권, 조세채권 및 배당순위가 확정된 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,538,000원 |
| 1. 가압류 · 박재형 | 946,249,500원 | 262,462,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 21,588,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각금액 | 267,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,538,000원 |
| 가압류 채권 합계 | 967,838,435원 |
| 가압류 채권 예상배당 | 262,462,000원 |
| 가압류 채권 미배당 | 705,376,435원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 및 선순위 권리 확인 전 미확정 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세, 선순위 근저당권 채권 및 실제 배당순위는 반영되지 않았으므로 배당액이 달라질 수 있습니다. 가압류 채권 미배당액 705,376,435원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 267,000,000원 | 705,376,435원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 213,600,000원 | 758,028,835원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 170,880,000원 | 800,150,755원 | 미확정 |
유찰되면 최저매각가격은 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우, 최저가 하락이 동일한 폭의 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
신건의 267,000,000원, 1회 유찰 가정의 213,600,000원, 2회 유찰 가정의 170,880,000원 모두 보증금 인수액이 더해지기 전 금액입니다. 따라서 회차가 진행된다는 이유만으로 저가 매수 가능성이 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 지하철 1호선 신천역 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 주상복합건물, 업무용 건물, 병원, 금융기관, 근린생활시설과 학교 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 있습니다. 동부로에 접하고 송라로·동대구로·국채보상로·신천대로 등 주요 도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 22층 중 2층입니다. 2011.03.23 사용승인된 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,600,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 내부상태. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 마감상태 등에 대한 직접 확인이 제한됐습니다. 감정평가에는 도면, 외부 관찰 및 인근 유사 아파트의 표준적 상태가 반영됐으므로 실제 수리 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 785세대 규모에 동일 평형 거래 사례가 존재하고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만 최근 12개월 거래는 3건이며 거래가격 편차와 개별 층 차이가 있어 평균가만으로 처분가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2022년 근저당권 원본 확인. 소화신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026.07.29 권리이전·근질권 설정 기록 사이의 관계를 등기 원본 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 조은희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 배당배제 의견서 확인. 2026.05.22 제출된 백수진 관련 의견서의 원문과 당사자 관계, 법원의 처리 내용을 확인해야 합니다. 의견서 제출만으로 인수 위험이 해소되지는 않습니다.
- 말소기준권리 재검증. 2023.12.08 가압류가 실제 말소기준인지, 선행 근저당권이 매각 시 유효한지 확인한 뒤 임차인보다 우선하는 권리의 범위를 정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 가압류 채권뿐 아니라 유효한 근저당권, 임차인 우선변제, 조세채권 및 집행비용을 반영해 배당순서를 다시 검토해야 합니다.
- 인수 포함 실질취득비용 계산. 낙찰대금만 시세와 비교하지 말고 미배당 보증금 등 실제 인수 부담을 포함해야 합니다.
- 2층 개별 시세 점검. 동일 2층의 2025.07 거래가 250,000,000원과 본건의 내부상태를 비교하고, 최신 고층 거래만 기준으로 응찰하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비 및 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 비교할 수 있지만, 안전한 취득가는 아직 모른다”
이 물건은 입지와 실거래 기록만 놓고 보면 검토할 이유가 있습니다. 신천역 인근 785세대 아파트이며, 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 278,166,666원보다 낮습니다. 다만 같은 2층의 거래가 250,000,000원도 존재하므로 표면적인 가격 우위가 강하다고 판단하기는 어렵습니다.
결정적인 문제는 조은희의 임차보증금이 미상이라는 사실과 2022년 근저당권의 현재 효력을 확인해야 한다는 점입니다. 배당배제 의견서 또한 대항력 포기나 인수 면제를 증명하지 않습니다.
현재는 권리관계 재확인 전 입찰 보류가 합리적입니다. 선순위 근저당권이 실제로 소멸했는지, 조은희의 보증금 반환책임이 매수인에게 이어지는지, 실제 취득비용이 최근 실거래 수준 이하인지가 확인돼야 가격을 평가할 수 있습니다. 신건 최저가가 시세 평균의 96.0%라는 숫자보다 인수액 확정이 먼저입니다.
