대구지방법원 2025타경9457. 대구 동구 각산동 각산태영데시앙 108동 1층 103호, 전용면적 135.4474㎡의 아파트입니다. 2009년 준공된 839세대 단지에 속하며, 감정가와 최저매각가격이 모두 368,000,000원인 신건입니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2021년 상상인저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 원칙적으로 소멸합니다. 둘째, 전입한 점유자 최만우는 말소기준보다 전입일이 늦어 주어진 권리관계상 대항력이 인정되지 않지만, 보증금과 점유관계는 확인이 필요합니다. 셋째, 매각물건명세서가 공용관리비 2,741,390원의 매수인 승계를 명시하고 있습니다.

또 하나 놓치지 말아야 할 점은 매각가격입니다. 최근 12개월 평균보다 약간 낮다는 이유만으로 저가 매물로 평가할 수 없습니다. 가장 최근 거래인 2026년 9월 360,000,000원보다 현재 최저가가 높고, 최근 시세 자체가 하락 추세이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리

핵심 말소기준권리는 2021.10.27 설정된 상상인저축은행 근저당권 112,800,000원입니다. 이후 한국캐피탈 근저당권 25,200,000원, 카드사·보증기관의 가압류, 건강보험공단 및 지방자치단체 압류와 경매개시결정 등은 제공된 권리판단에 따라 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

특히 신용보증기금의 2024년 가압류는 2025년 강제경매개시결정으로 본압류에 이행했습니다. 다수의 압류·가압류가 있다는 것과 매수인이 그 채무를 직접 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸은 가능하더라도 실제 배당순위와 당해세 등은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

실제 확인된 임차인·점유자는 최만우 1명입니다. 전입신고일은 2023.08.23으로 말소기준권리 설정일인 2021.10.27보다 늦습니다. 따라서 주어진 기록상 선순위 대항력은 없으며, 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.12.22 접수된 것으로 나타나지만, 우선변제 가능 여부와 실제 배당액까지 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균에 가까운 신건, 최신 거래보다 비싸다

각산태영데시앙의 유사 면적 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 376,000,000원입니다. 그러나 중요한 기준은 보다 최근 거래를 반영한 최근 12개월 9건 평균 371,444,444원입니다. 이 평균과 비교한 최저가 비율은 99.1%입니다.

가격 판단에는 더 중요한 변화가 있습니다. 2026년 9월 최신 거래가가 360,000,000원으로 현재 최저가 368,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래가격 추세도 -4.7%로 하락했습니다. 과거의 높은 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

따라서 현재 가격은 최근 시세와 유사한 수준이지, 충분히 할인된 경매가격은 아닙니다. 관리비 승계액과 명도 비용까지 고려하면 체감 취득부담은 더 높아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

위 표는 제공된 추정 배당순서와 금액을 그대로 반영한 시뮬레이션입니다. 근저당권의 채권최고액을 배당액으로 사용한 가정이며, 실제 확정채권액·배당순위·조세채권·임차인 우선변제 및 별도 임의경매 관련 권리 등에 따라 결과가 달라집니다. 실제 법원의 배당표를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

유찰 시 최저매각가가 내려가면 시세 대비 가격 매력은 개선될 수 있습니다. 다만 미배당 채권액은 증가하며, 후순위 채권자의 배당 가능성도 낮아집니다. 이 변화가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (물건 및 토지정보 기준)

• 주거 규모. 각산태영데시앙은 839세대 규모로, 2009년 준공된 아파트 단지입니다. 거래 사례가 존재해 시세 비교는 가능하지만 유사 면적 내 가격 차이가 큽니다.
• 층별 가격. 대상 물건은 1층입니다. 2025년 7월 동일 면적 1층 실거래가 370,000,000원이 존재하므로, 다른 층 거래뿐 아니라 해당 사례와의 비교가 중요합니다.
• 토지 용도. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되며, 일부 비행안전구역 및 상대보호구역 저촉 정보가 있습니다. 정확한 규제 적용 범위는 공부와 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 건물에 승강기·급배수·위생·도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 가격 흐름. 2025년 고가 거래와 달리 2026년 최근 거래는 낮아진 사례가 확인됩니다. 최근 대비 과거 거래가격 추세가 -4.7%로 나타나 하락 흐름에 유의해야 합니다.
• 감정자료 주의. 감정요항 중 위치 설명 일부는 경산시 남천면 송백리의 농경·산림지와 분묘를 언급해 대구 동구 각산동 아파트 소재지와 일치하지 않습니다. 해당 설명을 이 아파트의 입지·하자 정보로 단정하지 않고, 대상 호수에 맞는 원본 감정평가서를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 승계액 확인. 매각물건명세서상 2025년 9월까지 공용부분 미납관리비 2,741,390원이 매수인에게 승계됩니다. 이후 발생액과 납부 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 임차인 계약관계 확인. 최만우의 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서, 실제 점유자, 배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관련 경매·등기 원본 대조. 강제경매 2025타경9457과 임의경매 2025타경9907의 진행관계, 현대해상화재보험 근저당의 이전·말소 기록 및 현재 유효한 등기사항을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 최근 평균은 371,444,444원, 최신 거래는 360,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래가를 웃돌므로 단순 평균만으로 할인 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.7%와 1층이라는 특성을 반영하여 가격 변동 및 환금성 위험을 점검해야 합니다.
• 명도 비용 확보. 매수인 인수액 0원과 즉시 인도 가능 여부는 별개입니다. 점유자와 협의 및 법적 명도 절차를 고려해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 예상배당은 추정치이며 조세채권, 실제 피담보채권, 임차인의 우선변제 여부와 별도 경매 기록에 따라 달라질 수 있습니다.
• 매각 진행상태 확인. 관련 기록에 기각결정정본 송달 내역이 있으므로 대상 사건에 미치는 영향과 2026.10.21 매각 실시 여부를 최신 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸다는 뜻은 아니다”

대구 각산태영데시앙 108동 103호는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조이며, 제공된 분석상 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 확인된 임차인 1명의 보증금이 미상이고, 공용관리비 2,741,390원이 별도로 승계됩니다. 관련 근저당과 경매 사건의 원본 대조도 필요합니다.

가격 역시 적극적으로 높게 평가하기 어렵습니다. 최저가 368,000,000원은 최근 12개월 평균 371,444,444원과 거의 같고, 최신 거래 360,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -4.7% 하락으로 나타나며, 대상 물건은 1층입니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격상 보류입니다. 후순위 등기권리의 소멸은 긍정적이지만 관리비·점유·등기확인 과제가 남아 있고, 현재 최저가에는 충분한 시세 할인 여유가 없습니다. 원본 권리 확인을 우선하고, 매수가격은 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.