대구지방법원 2026타경1010. 대구 남구 대명동의 계명아트빌 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 2003년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 다세대주택으로, 총 11세대 규모의 소형 공동주택입니다.

소유자 노유명은 2006년 7월 20일 소유권을 이전받았고, 2007년 3월 22일 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 23,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 백성윤의 가압류가 등기됐으며, 근저당권자가 2026년 1월 19일 임의경매를 신청했습니다.

권리 흐름에서 가장 중요한 사실은 임차인의 전입일이 말소기준보다 늦다는 점입니다. 반면 입찰 판단에서는 별도의 문제가 남습니다. 감정가가 실제 거래 가능한 가격인지 확인할 비교 거래가 확보되지 않은 상태이므로 권리가 소멸한다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 기준

말소기준권리 이전에 설정됐던 동대구농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 판단의 기준은 2007년 3월 22일 근저당권입니다.

말소기준은 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 23,700,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 18,061,022원입니다. 채권최고액과 실제 청구금액은 서로 다른 개념입니다.

2025년 8월 20일 백성윤의 가압류 27,000,000원과 2026년 1월 19일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 등기로, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사·매각물건명세서 및 문건접수 내역에 임차인 윤광열 1명이 확인됩니다. 전입일은 2019년 7월 2일, 확정일자는 2021년 6월 2일입니다.

또한 임차인의 전입일이 실제 점유 개시일을 모두 설명하는 것은 아닙니다. 입찰 전 점유 상황, 임대차계약 내용, 보증금 및 주민등록 변동을 대조해 대항력 판단에 영향을 주는 별도의 선순위 사정이 없는지 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 8,100만원은 싼 가격인가?

현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 81,000,000원입니다. 다만 계명아트빌의 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 실거래가격을 기준으로 비교할 수 있는 거래가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

1회 유찰하면 최저가가 64,800,000원, 2회 유찰하면 51,840,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 세 경우 모두 현재 확인된 권리 기준 매수인 보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰에 따른 최저가 하락 자체가 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 23,700,000원, 가압류 배당은 청구금액 27,000,000원을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 삼각지네거리 남서측 인근입니다. 주변에 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2003년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 3층 301호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 드라이비트 위 페인트, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m 포장도로, 동측 약 6m 포장도로, 남측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 계명대학교 대명동캠퍼스 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,227,000원입니다.
• 공부 및 건축사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택과 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 최근 비교 실거래가격을 확인한 후 매도 가능 가격과 매도 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 윤광열의 실제 임대차계약서, 보증금, 월차임, 배당요구 내용 및 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 재확인. 2019.07.02 전입이 말소기준보다 늦다는 판단을 주민등록 변동 내역과 실제 점유 경위를 통해 확인하세요.
• 점유·명도. 배당요구 여부와 별개로 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 대조. 계명아트빌과 대명동 인근 유사 다세대주택의 면적·층·연식별 최근 거래가격을 확보해야 81,000,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 64,800,000원, 2회 유찰 51,840,000원을 각각 검토하되, 실제 시세보다 낮다는 사실이 확인될 때에만 할인 메리트로 인정해야 합니다.
• 내부 및 수선비. 현장 방문을 통해 누수, 마감재, 난방설비 및 기타 내부 하자 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비, 미납 세금과 배당에 영향을 미칠 수 있는 우선채권을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조해 권리 및 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격은 별도로 검증해야 한다”

계명아트빌 301호는 등기상 말소기준이 분명하고, 확인된 임차인의 전입도 그 이후여서 현재 권리 구조만 보면 매수인의 보증금 인수 위험은 낮은 물건입니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.

그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가 당시 내부 확인도 제한적이었습니다. 여기에 11세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 변수와 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상황이 겹칩니다.

따라서 신건 81,000,000원에 곧바로 응찰할 가격상 근거는 충분하지 않습니다. 평균 유찰 1.8회라는 과거 경매 지표 역시 가격 검증의 대체 수단은 아닙니다. 1회 또는 2회 유찰 시 금액이 낮아져도 적정 시세와 비교한 뒤 판단해야 합니다.

결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류. 임차인 보증금과 실제 점유관계, 내부 상태 및 인근 실거래가격이 확인되기 전까지는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.