대구지방법원 2026타경1080. 대구 동구 신서동 1032-4의 제1층 제104호 근린시설입니다. 권리관계의 출발점은 2017.02.28 주식회사하나은행 근저당권 285,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡히고, 2026년에 연달아 설정된 대구신용보증재단·신용보증기금·수협은행·농림수산업자 신용보증기금 관리기관· 오케이저축은행·소상공인시장진흥공단·전북은행의 가압류와 이후 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 임차인으로 조사된 김계순은 2021.04.21, 김근호는 2021.09.13 전입으로 모두 말소기준권리인 2017.02.28보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 특정되지 않아 배당관계 자체는 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1080 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1032-4 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 제1층 제104호 · 인접 105호와 구분벽체 없이 근린생활시설(CU)로 이용 중 |
| 소유자 | 구명석 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 240,710,656원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.28 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 285,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김계순 | 104호 | 2021.04.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김근호 | 확인 필요 | 2021.09.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로 경매 낙찰자에게 임대차보증금을 주장할 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인 인수액이 생기는 구조는 아니며, 현재 배당계산에서도 인수 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 237,000,000원부터 시작
현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원입니다. 신건에서 유찰될 경우 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원입니다. 이 물건은 근린시설이고 105호와 통합 사용 중이므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 전용 사용범위·임대차·분리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 300,929,785원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 347,666,185원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 385,055,305원 | 0원 |
유찰될수록 하나은행 등 채권자 측 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자의 배당부족과 매수인의 인수부담은 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 285,600,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 26,458,347원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 12,952,652원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 17,803,710원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 16,648,737원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 84,781,079원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 44,567,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 533,811,785원 중 채권자 예상배당은 232,882,000원, 미배당은 300,929,785원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영될 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 소재 반야월역사 작은도서관 서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 제1층 제104호가 인접 105호와 구분벽체 없이 근린생활시설(CU)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 제1층 제104호이며 사용승인일은 2016.11.09입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면, 토지면적 601.0㎡, 공시지가 2,085,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호·105호 실제 경계. 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중인 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 105호 권원 확인. 104호만 매각되는 만큼 인접 105호의 소유·임대차·영업관계와 시설 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김계순·김근호 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유·명도. 근린생활시설로 실제 사용 중이므로 영업 점유자의 인도 시기와 시설물 귀속관계를 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 237,000,000원, 1회 유찰 189,600,000원, 2회 유찰 151,680,000원의 시나리오를 기준으로 상한가를 별도로 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 104호와 105호의 경계
이 사건은 말소기준이 분명합니다. 2017.02.28 하나은행 근저당 뒤에 붙은 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 김계순·김근호도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 근린시설 경매에서 권리가 깨끗하다는 것만으로 충분하지 않습니다. 이 물건은 104호가 105호와 구분벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만 물리적·점유관계 확인이 선행돼야 하는 상가입니다. 신건 237,000,000원에서 가격만 보고 접근하기보다, 104호 단독 사용 가능성과 105호 관계를 확인한 뒤 회차별 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
