대구지방법원 2026타경1092. 대구 동구 신서동 코아루파크뷰 8층 807호, 전용 25.12㎡의 북향 주거용 오피스텔입니다. 2016년 김상희 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 92,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 2026년 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부가 단순하다고 점유관계까지 비어 있는 것은 아닙니다. 신수현이 2025.05.02 전입했고 2026.05.04 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리 설정일인 2016.03.24보다 늦어 해당 전입을 근거로 하는 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임대차 내용과 점유 상태를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1147-6 코아루파크뷰 8층 807호 도로명주소: 대구광역시 동구 첨복로 33 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 면적 / 층 / 방향 | 전용 25.12㎡ · 지상 15층 중 8층 · 북향 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.12.24 |
| 소유자 | 김상희 (2016.03.24 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 79,288,460원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.24 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 92,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
최초 소유권보존은 한국토지신탁 명의로 이루어졌으며, 이후 신탁등기가 말소되고 김상희 명의로 소유권이 이전됐습니다. 현재 판단의 중심은 2016.03.24 하나은행 근저당권입니다. 이는 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 후순위 임의경매개시결정등기도 소멸합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금은 미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신수현 8층 807호 |
전입 2025.05.02 배당요구 2026.05.04 |
미상 월차임 미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미상 확정일자 미상 승계신고 없음 |
실제 임차인으로 파악된 사람은 신수현 1명입니다. 전입신고일은 말소기준 근저당권보다 늦으며, 배당요구도 접수됐습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계를 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 77,000,000원, 시세 검증 전
감정가와 최저매각가는 모두 77,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이어서 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 이 가격이 지역 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 17,186,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 32,308,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 44,407,040원 | 0원 |
유찰 가격은 회차별 가정값이며 실제 후속 매각기일·최저매각가격이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 미배당은 근저당 채권최고액 기준의 추정 부족액이며 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 92,400,000원 | 75,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 17,186,000원 |
신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,786,000원을 제외하고 하나은행 근저당권에 75,214,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 17,186,000원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 임차인의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당은 산정하지 않았습니다. 실제 배당액은 청구채권의 확정액, 배당순위 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 중앙병역판정검사소 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 신서혁신도시 중심상업지구로 상업용시설과 오피스텔, 공공기관 및 연구소가 혼재합니다. 북측에는 신서중앙공원이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 주변 도로변 도보 약 4~5분 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비와 지역난방설비가 설치돼 있습니다.
- 방향 및 이용상태. 대상 호실은 북향, 전용 25.12㎡이며 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임대 수요와 실제 임대 가능 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공주택지구와 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 부지 동측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 2차선 도로가 형성돼 있습니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 중심상업지구의 소형 오피스텔로서 임대수요를 살펴볼 입지지만, 실제 매매가격 및 임대수익 자료를 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 신수현 확인. 실제 점유 상태, 임대차계약서, 보증금 및 월차임, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 대항력 재확인. 말소기준권리 2016.03.24와 전입일 2025.05.02를 비교하고, 다른 선순위 점유·임대차 사유가 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 코아루파크뷰 동일·유사 면적의 최근 실거래와 매물 호가, 층·방향·상태를 비교하세요. 감정가만으로 적정가격을 정하지 마세요.
- 임대수익 확인. 주거용 오피스텔의 실제 보증금·월세, 공실 가능성 및 관리비를 반영해 수익성을 검토하세요.
- 명도 및 관리비. 배당요구 임차인의 퇴거 협의 가능성을 점검하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 확인하세요.
- 배당액 구분. 하나은행 청구액은 79,288,460원, 근저당 채권최고액은 92,400,000원입니다. 채권최고액을 실제 확정채무액과 동일하게 취급하지 마세요.
- 회차 재확인. 현재 최저가는 77,000,000원이며, 유찰 후 가격은 가정값입니다. 실제 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수보다 점유 확인, 그리고 시세가 먼저”
대구 코아루파크뷰 807호는 하나은행 근저당권이 말소기준이 되는 비교적 단순한 임의경매입니다. 채권최고액 92,400,000원 중 추정 배당으로 충당되지 않는 금액이 발생하지만, 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 임차인 신수현 1명이 확인되며 보증금은 미상입니다. 전입 시점상 대항력은 없다고 판단되지만, 실제 임대차·점유·명도 문제를 확인하지 않고 권리가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 신건 최저가 77,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 있지만, 그것만으로 투자 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 양호, 임차관계 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 사건은 신건 가격 자체보다 실제 보증금 확인과 최근 시세 검증이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
