대전지방법원 서산지원 2025타경51967. 충청남도 서산시 읍내동에 자리한 동신아파트 204동 1층 103호입니다. 전용면적은 129.38㎡, 방 4개와 욕실 2개를 갖춘 아파트이며, 건물은 지하 1층·지상 15층 규모입니다. 현재 소유자는 오세복으로, 2019년 10월 매매계약을 체결하고 같은 해 11월 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

가격은 흥미롭습니다. 감정가 1억 4,100만원인 이 물건의 최근 거래 평균은 약 1억 5,967만원입니다. 최근 거래인 2026년 6월의 1억 6,400만원보다도 낮습니다. 다만 2026년 3월 동일한 1층 거래가 145,000,000원이었다는 점을 보면, 최저가의 할인 폭을 과대평가하기는 어렵습니다. 여기에 선순위 담보권의 현재 효력과 배당계산의 불일치까지 확인되는 만큼, 권리관계 확인이 가격 판단보다 우선합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 재확인

근저당권 이전은 일반적으로 기존 담보권의 채권자가 변경되는 것으로, 원래 담보권의 순위가 새 이전등기일로 늦춰지는 것은 아닙니다. 따라서 한국자산관리공사의 2025년 이전등기만 보고 후순위 권리라고 취급해서는 안 됩니다. 특히 현재 경매를 신청한 채권자도 한국자산관리공사라는 점에서, 해당 2019년 근저당의 존속 및 실행관계를 정확히 대조해야 합니다.

후순위로 등재된 주식회사엠부로대부의 근저당권과 전세권, 서산중앙새마을금고 및 에스비아이저축은행의 가압류, 경매개시결정은 정상적인 매각절차에서 말소되는 권리로 분류됩니다. 다만 배당순위와 말소기준을 확정하기 전에는 매수인 인수액이 최종적으로 0원이라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

② 점유·전세권 — 등기된 전세권과 실제 임차인을 구분

확인된 실제 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대상황도 미상으로 되어 있어 임차인 없음이 실제 점유관계 확인 완료를 의미하지는 않습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 함께 확인해야 합니다.

주식회사엠부로대부의 전세권은 등기된 물권입니다. 이것만으로 주택임대차보호법상 대항력 있는 실제 거주 임차인이라고 판단할 수 없습니다. 동일한 권리자가 근저당권과 전세권을 보유하고 있으므로, 전세금 배당 여부와 실제 점유관계는 구분해서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 88.3%, 하락 추세는 주의

동일 면적 129.38㎡의 최근 실거래 12건을 보면, 전체 평균은 169,083,333원입니다. 하지만 이 수치에는 2024년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월의 3건 평균 159,666,666원, 최신 거래 164,000,000원, 최근 가격 추세 -7.3%를 우선 적용해야 합니다.

최저매각가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.3%, 전체 거래 평균의 83.4%입니다. 최근 평균보다는 낮은 가격이지만, 같은 1층에서 거래된 2026년 3월 145,000,000원과는 차이가 크지 않습니다. 1층이라는 조건을 반영하면 최저가만으로 큰 폭의 저가매수라고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정 · 잠정 시산)

아래 표는 제공된 배당 시산을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용과 후순위 채권을 반영한 계산이며, 2019년 현대해상화재보험 근저당 및 2025년 한국자산관리공사 이전등기의 실제 배당순위가 반영되어 있지 않습니다. 따라서 확정 배당표로 사용해서는 안 됩니다.

시산상 채권자 배당합계 92,140,862원, 소유자 잔여 46,085,138원, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 선순위 담보권과 신청채권자 배당이 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수

제시된 회차별 계산에서는 유찰에 따라 최저매각가가 141,000,000원에서 112,800,000원, 90,240,000원으로 낮아집니다. 다만 이 역시 앞서 지적한 선순위 담보권 반영 문제를 그대로 갖고 있습니다. 채권자의 미배당액은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않지만, 0원 인수가 확정된 것도 아닙니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 50.0%입니다. 따라서 반드시 여러 차례 유찰된다고 예상하거나, 유찰 후 가격을 확정적인 매수기회로 보는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 읍내동 소재 서산 부춘중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건과 주차여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1994.12.16 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수, 전기, 소화전, 승강기설비 등이 있습니다.
• 층수와 상품성. 지상 15층 중 1층으로, 동일 면적의 중·고층 거래가를 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 1층 거래가격을 별도로 반영해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 문화유산 관련 현상변경허가 대상구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가 641,400원/㎡입니다. 단지 북동측 간선도로 접근이 가능합니다.
• 환금성. 단지 360세대 규모이며, 최근 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.3%이고 1층 거래가격이 상대적으로 낮아 매도 예상가격은 보수적으로 설정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 담보권 원본 대조. 을구 7번 현대해상화재보험 근저당의 현재 효력과 을구 7-1번 한국자산관리공사 이전등기를 확인하고, 2023년 을구 11번 근저당과의 선후순위를 확정해야 합니다.
• 배당순위 재산정. 신청채권액 73,841,409원과 배당 시산상 신청채권자 배당액 0원의 불일치 원인을 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 을구 12번 주식회사엠부로대부 전세권 5,000,000원의 소멸 여부와 실제 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 임대상황이 미상으로 평가되어 있으므로 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인으로 인도·명도 위험을 점검해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 2026년 3월 동일 면적 1층 실거래 145,000,000원을 주요 비교가격으로 삼고, 수리 상태·일조·소음·습기 등을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 유찰 전략. 평균 유찰 0.8회와 매각률 50.0%를 참고하되, 유찰 여부보다 권리 검증 완료와 총취득비용을 우선해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 관심, 권리는 재검증”

서산 동신아파트 204동 103호는 신건 최저가 141,000,000원으로 최근 12개월 평균 159,666,666원의 88.3%에 해당합니다. 최근 거래 164,000,000원보다도 낮다는 점은 분명한 관심 요소입니다. 하지만 같은 1층 거래가 145,000,000원이었다는 점과 최근 거래 추세 -7.3%를 고려하면 가격 우위를 크게 평가하기는 어렵습니다.

결정적인 문제는 권리분석의 정합성입니다. 2019년 근저당과 그 권리의 한국자산관리공사 이전등기가 존재하는데, 배당 시산에서는 해당 권리의 우선배당이 반영되지 않았습니다. 이 불일치를 해결하지 않고 예상 인수액 0원 또는 소유자 잔여금 46,085,138원을 확정적으로 받아들이는 것은 위험합니다.

결론은 가격 관심·권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 근저당의 효력, 말소기준, 신청채권자 배당관계, 실제 점유관계를 확인한 후에야 최저가 141,000,000원의 투자 매력을 제대로 평가할 수 있습니다.