대전지방법원 2025타경52056. 당진시 송악읍 복운리 동광아파트 102동 1층 103호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사보현리치타워이고, 말소기준권리는 2021.02.23 설정된 전주덕진신용협동조합 근저당권 73,200,000원입니다. 이 근저당권과 2025.12.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인은 없습니다. 따라서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리관계보다 중요한 변수는 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 100,166,666원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 102.8%로, 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52056 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-1 동광아파트 102동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 대상 면적 | 59.9974㎡ |
| 현재 소유자 | 주식회사보현리치타워 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 52,549,928원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.02.23 전주덕진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 73,200,000원이며, 2025.12.26 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 신건
동광아파트 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 100,166,666원, 거래 범위는 85,000,000원~115,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.10의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60.0㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 8 | 101,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,166,666원 |
현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균보다 2,833,334원 높고, 최신 거래보다도 3,000,000원 높습니다. 특히 동일 평형 1층 거래가 2026.09에 85,000,000원으로 확인되므로, 같은 1층인 본건을 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 전주덕진신용협동조합 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,558,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 73,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 27,558,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 73,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 73,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 8,866,560원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당액은 8,866,560원으로 계산되지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악IC 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 농경지, 공장 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 2007.04.20입니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역이며 대로3류에 접합니다.
- 단지. 동광아파트는 655세대이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 100,166,666원의 102.8%입니다.
- 1층 실거래 확인. 동일 평형 1층 거래가 2026.09에 85,000,000원으로 확인됩니다. 층 차이를 반드시 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 권리 인수. 현재 확인되는 임차인은 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 임차인 없이 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 측면에서는 단순한 편입니다. 다만 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 100,166,666원의 102.8%이고 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 같은 평형의 1층 거래가 85,000,000원도 확인되는 만큼, 권리는 합격이지만 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
