대구지방법원 2026타경100116. 대구 동구 각산동의 각산서한이다음 102동 2층 202호가 강제경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9771㎡, 건물은 지상 19층 중 2층입니다. 2018년 준공된 372세대 아파트로, 현재 소유자는 박순애입니다.

박순애는 2022년 7월 8일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 330,000,000원입니다. 같은 날 대구은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 265,650,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 정중식의 가압류가 기입되고, 이태중이 강제경매를 신청하면서 이번 사건이 진행됐습니다.

권리분석의 핵심은 단순합니다. 2022년 7월 8일 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 경매 가격이 저렴하다는 사실은 별개입니다. 실제 투자 판단에서는 최근 거래가격이 더 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대구은행 근저당이 말소기준

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022년 7월 8일입니다. 소유자 박순애가 소유권을 취득하고 대구은행 근저당권을 설정한 날입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 발생한 정중식의 가압류와 이태중의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2018년 소유권보존등기 당시 기입된 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 이전 소유자 박인옥의 소유권이전 이력 역시 현재 소유자에게 이르는 권리 변동 과정에 해당합니다.

② 점유·임차관계 — 등기보다 현장 확인이 중요하다

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 이를 실제 임차인이 전혀 없다는 뜻으로 확정할 수는 없습니다.

대항력은 단순히 누군가 거주한다는 사실만으로 판정할 수 없습니다. 점유·전입·권리 발생 시점 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 6.8% 높은 신건

각산서한이다음 동일 면적대인 전용 84.64~84.98㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 293,416,666원이지만, 가격 판단에는 보다 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 293,200,000원(10건)을 우선 적용합니다.

신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 293,200,000원보다 19,800,000원 높습니다. 평균 대비 약 6.8% 높은 수준이므로, 신건 최저가만으로 가격상 이점이 있다고 판단하기 어렵습니다.

최신 거래 325,000,000원과 비교하면 최저가가 12,000,000원 낮지만, 이 거래는 16층입니다. 본건은 2층으로 층수 차이가 큽니다. 더 가까운 층수인 4층의 2026년 거래는 295,000,000원과 300,000,000원으로, 모두 신건 최저가보다 낮습니다.

여기에 최근 거래 추세가 -0.4%로 소폭 하락하고 있다는 점도 중요합니다. 최신 고층 거래 한 건만으로 시세 상승이나 본건의 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권자와 후순위 채권자에게 배당하는 구조입니다.

대구은행은 실제 대출잔액이 아닌 근저당 채권최고액 265,650,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정 채권액 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

흥미로운 점은 강제경매를 신청한 이태중의 예상배당이 0원이라는 사실입니다. 신청채권자의 청구금액은 55,000,000원이지만, 현재 가정상 선순위 채권과 비용에 매각대금이 모두 소진됩니다. 정중식에게도 일부 미배당이 발생합니다.

이러한 미배당은 채권자의 회수 문제이지, 그 자체로 매수인이 부담할 채무는 아닙니다. 따라서 등기·배당 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 미배당은 확대

현재 사건은 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이후 유찰 시 매각가격이 조정되는 경우를 가정하면 예상배당과 채권자 미회수액은 다음과 같이 변화합니다.

1회 유찰 시나리오의 최저가는 250,400,000원으로, 최근 12개월 평균 293,200,000원보다 낮아집니다. 가격 측면에서는 신건보다 경쟁력이 개선되는 구간입니다. 2회 유찰 시나리오에서는 최저가가 200,320,000원까지 내려갑니다.

다만 이는 낙찰을 보장하는 가격도, 향후 실제 매각기일을 확정하는 정보도 아닙니다. 실제 응찰경쟁, 매각조건, 점유 상태와 물건 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 각산동 대구동부고등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 택지후보지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 반야월역이 근거리에 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 19층 아파트입니다. 본건은 102동 2층 202호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 2~3차선 도로, 북동측과 북서측으로 왕복 2차선 도로 등이 형성돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역 관련 규제가 있습니다. 비행안전제6구역과 상대보호구역 등의 제한도 확인됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,793,000원입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 372세대의 2018년 준공 아파트로 비교 가능한 매매거래가 존재하지만, 동일 면적대 거래가격이 250,000,000원에서 325,000,000원까지 분포합니다. 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 평균 293,200,000원보다 높습니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서 등을 대조하고 실제 점유자의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2022.07.08 대구은행 근저당권 및 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸관계를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 실거래 층수 보정. 최신 16층 거래보다 본건 2층과 조건이 가까운 거래를 함께 검토해야 합니다. 내부 수리 상태, 향, 조망 등도 현장 확인이 필요합니다.
• 입찰보증금·자금계획. 법원이 정한 입찰보증금과 매각조건을 확인해야 합니다. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 수리비, 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 범위를 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 명도 준비. 임대관계가 미상인 만큼 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 조사하고, 필요시 인도명령·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 유찰 전략. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원 시나리오를 참고하되 실제 매각가격과 경쟁률은 변동될 수 있습니다.
• 원본 최종 점검. 매각 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일변경 및 매각조건을 반드시 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 가격, 가격보다 확인”

이 사건의 장점은 등기상 권리 구조가 비교적 단순하다는 것입니다. 2022년 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 신건에서 적극적으로 검토하기에는 가격이 걸림돌입니다. 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 293,200,000원보다 19,800,000원 높고, 최근 가격 추세 역시 -0.4%로 소폭 하락하고 있습니다. 최신 325,000,000원 거래만 보면 낮아 보일 수 있지만, 그 거래는 16층으로 본건 2층과 조건이 다릅니다.

또한 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이라는 점에서 현장 점유조사 없이 인수위험이 완전히 해소됐다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰은 보수적으로 검토할 물건입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 현재 가격은 최근 시세 이상이며, 점유관계 확인이라는 선결 과제가 남아 있습니다. 가격 경쟁력은 유찰 시나리오에서 개선될 수 있으나, 실제 입찰 판단은 권리·점유·현장 상태를 최종 대조한 이후에 이뤄져야 합니다.