대구지방법원 2026타경100129. 수성구 지산동 지산영남맨션 103동 303호, 전용 168.72㎡ 아파트입니다. 지산네거리 남서측 인근에 위치하며, 북측에 대구도시철도 3호선 지산역과 버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 이승희 명의로 오랫동안 유지된 아파트에 현대해상화재보험주식회사가 2022년 채권최고액 314,400,000원의 근저당을 설정했고, 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

과거 근저당과 압류·가압류는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 현대해상화재보험의 2022년 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 깨끗하다는 사실만으로 점유 문제까지 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 경계가 필요합니다. 전체 실거래 4건의 평균은 567,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 현재 가격을 평가하는 기준으로는 왜곡될 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 520,000,000원이며, 현 최저가는 이보다 높습니다. 더욱이 최근 거래가격이 과거보다 하락한 상태라 전체 평균보다 낮다는 이유로 저평가 물건이라고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

과거 국민은행·삼성생명·대백상호저축은행·신한은행 등의 근저당권은 이미 해지 또는 말소됐습니다. 농업협동조합중앙회와 대한민국의 가압류, 대구광역시 수성구 및 국민건강보험공단 관련 압류도 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 오래된 등기 기록에 나타나는 금액들을 현재 낙찰자가 인수할 채무로 더해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

지산영남맨션은 446세대로, 준공일은 1991.07.20입니다. 전용 168.72㎡의 실거래 4건을 비교하면, 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 뚜렷한 차이가 확인됩니다.

전체 거래 평균은 567,500,000원이므로 신건 최저가 529,000,000원은 겉으로 보면 전체 평균의 93.2%입니다. 그러나 2022년 670,000,000원 거래가 포함돼 있다는 점을 고려해야 합니다.

실제 가격 판단에서 우선할 지표는 최근 12개월 평균 520,000,000원입니다. 최저가는 이보다 9,000,000원 높아 최근 평균의 101.7%에 해당합니다. 최신 2026년 2월 거래가 540,000,000원보다는 낮지만, 2025년 11월 거래가 500,000,000원보다는 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 총 매각대금 529,000,000원에서 집행비용 7,690,000원과 근저당 배당 314,400,000원을 제외한 소유자 잔여액은 206,910,000원으로 추정됩니다. 실제 피담보채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 구조가 단순하다

제시된 회차별 추정에서는 신건부터 2회 유찰까지 근저당 채권최고액을 모두 배당할 수 있으며, 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 결과가 미확인 점유자에 관한 위험까지 없앤다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지산네거리 남서측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측 지범로 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 지산역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 세대입니다. 위생·급배수·승강기·화재설비와 도시가스 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속합니다. 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 3,196,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 446세대 단지로 동일 면적 거래가 확인되지만 거래 표본은 4건, 최근 12개월은 2건입니다. 비교 표본이 적고 최근 거래가격의 하락폭이 있어 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 입찰가 검토. 최근 12개월 평균 520,000,000원보다 신건 최저가 529,000,000원이 높습니다. 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 매수하지 않도록 유의해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 15.4% 하락했습니다. 가격 하락이 이어질 가능성을 고려하고 3층이라는 개별 조건도 반영해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있는 미확인 임차인과 명도비용 문제를 입찰 전 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 현대해상화재보험에서 한국자산관리공사로 이전된 권리의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 배당액 검토. 채권최고액 314,400,000원과 경매 신청 청구금액 279,030,494원은 서로 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 우선변제 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비, 당해세 및 기타 법정 우선채권을 확인해야 합니다.
• 입찰 자금. 최저가 529,000,000원의 10%를 기준으로 입찰보증금은 52,900,000원입니다. 취득 부대비용과 명도 관련 예비비도 따로 고려해야 합니다.
• 유찰 대응. 1회 유찰 시 423,200,000원, 2회 유찰 시 338,560,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실제 기일과 최저가는 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보류”

대구 지산영남맨션 103동 303호는 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당이 확인되고, 과거 등기상 부담은 이미 정리됐으며 현재 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점에서 실제 점유 및 대항력 문제를 확인해야 최종적인 권리 안전성을 판단할 수 있습니다.

가격은 그보다 더 신중한 접근이 필요합니다. 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균 520,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 과거보다 15.4% 하락했고, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균과도 상당한 차이가 있습니다. 신건 가격을 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 구조는 양호하나, 점유 확인이 선행돼야 하고 가격 메리트는 신건에서 충분하지 않다는 것입니다. 최근 시세와 실제 물건 상태를 기준으로 보수적인 입찰 상한을 세우고, 필요하다면 유찰 후 가격을 다시 평가하는 전략이 적절합니다.