대구지방법원 2026타경100153. 대구 동구 효목동 273-10의 주택과 토지가 대상이고, 감정평가상 이용상태는 주택(공가)입니다. 등기부상 현재 공유자는 김귀순·김기주·김정화·신혜진으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매개시결정은 김귀순 지분을 대상으로 기입됐습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 구조를 볼 때 전체 부동산을 단독으로 취득하는 경매와 같은 관점으로 접근하면 안 됩니다.
등기부에는 과거 김근우 지분의 강제경매, 윤종혁 지분의 가처분·가압류 등이 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 데이터상 기준 권리는 2026.01.21. 갑구 14번 강제경매개시결정이고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 273-10 · 대구광역시 동구 효신로16길 7-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(공가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1986.06.19 |
| 토지 | 대 141.5㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김귀순 4분의 1 · 김기주 4분의 1 · 김정화 4분의 1 · 신혜진 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 140,762,100원 / 140,762,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 49,197,183원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재는 지분 강제경매
등기 흐름은 비교적 특이합니다. 2022.02.24. 상속으로 김기주·김귀순·김정화·김근우가 각 4분의 1 지분을 취득했고, 김근우 지분은 2023.10.27. 강제경매 매각을 거쳐 신혜진에게 이전됐습니다. 김귀순 지분은 2022.04.05. 윤종혁에게 증여됐던 기록이 있으나, 이후 사해행위취소 판결에 따라 2026.01.12. 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이어 2026.01.21. 한국자산관리공사가 김귀순 지분에 대해 강제경매개시결정을 기입했습니다.
② 이 사건의 핵심 — 지분매각과 공유자 우선매수
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이라고 기재돼 있습니다. 특히 공유자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 일반적인 전체 소유권 경매에서는 낙찰과 동시에 단독 소유권을 확보하는지가 핵심이지만, 이 사건은 지분 취득 후에도 다른 공유자들과의 공유관계가 남는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 140,762,100원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 판단하거나 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 140,762,100원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 112,609,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 90,087,744원 | 0원 |
세 회차 모두 신청채권자 청구액 49,197,183원이 전액 배당되는 시나리오이고, 매수인 인수액과 채권자 미배당은 각각 0원입니다. 다만 이 숫자는 권리·배당 구조를 보여줄 뿐, 해당 지분의 적정 시장가격을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,762,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,770,669원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 49,197,183원 | 49,197,183원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,794,248원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 잔여 88,794,248원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 현재 공가상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 1986.06.19. 외벽은 적벽돌·몰탈위페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 경북수협네거 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 141.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,085,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 강제경매는 김귀순의 4분의 1 지분을 대상으로 하는 지분매각입니다. 전체 소유권 취득으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수는 1회 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 우선매수 가능성을 입찰 구조에 반영해야 합니다.
- 공가 재확인. 명세서에는 공가상태로 기재돼 있지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대관계는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 140,762,100원의 감정가가 시장가보다 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 지분가치와 공유관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각 범위와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당과 가치 구분. 1회·2회 유찰 시에도 채권자 미배당과 매수인 인수는 0원이지만, 이는 지분 자체의 환금성과 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건은 배당과 말소만 보면 부담이 크지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 기준 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 49,197,183원도 전액 배당됩니다. 하지만 진짜 핵심은 다른 곳에 있습니다. 김귀순의 4분의 1 지분만 매각되고, 다른 공유자들과의 공유관계가 그대로 남으며, 공유자의 우선매수도 1회 가능합니다.
여기에 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 140,762,100원을 시장가격과 직접 비교할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 싸게 사는 물건’이 아니라, 지분의 사용·처분 가능성과 공유관계를 먼저 분석한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 가볍지만 구조 난도는 낮지 않습니다.
