대전지방법원 2026타경50422. 당진시 송산면 유곡리 1267에 있는 근린생활시설·다가구주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 3가구로 이용됩니다. 일반 아파트처럼 단일 세대의 실거래가격만으로 판단하기 어려운 복합 이용 물건입니다.

건물 소유자는 김현정이며, 2020년 6월 5일 남인천농업협동조합 앞으로 근저당권 2건이 설정됐습니다. 두 근저당의 채권최고액은 각각 235,200,000원과 272,400,000원입니다. 이후 안종길, 충남신용보증재단, 한문숙의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다.

등기부 권리의 소멸 관계 자체는 비교적 명확하지만, 실제 입찰의 어려움은 임차인 조사, 명도, 적정가격 및 건물 전체 이용상태에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 가압류 3건

말소기준권리는 2020.06.05 접수된 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2023년 안종길의 가압류 230,000,000원, 2026년 충남신용보증재단의 가압류 69,590,000원, 한문숙의 가압류 92,580,000원은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 경매개시결정 등기 역시 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

확인되는 실제 임차인·점유자는 주식회사 청경건설산업, 김화순, 김현우의 3명입니다. 보증기관이 임차인으로 중복 신고된 사례는 확인되지 않습니다.

김화순은 2020.09.18, 김현우는 2023.03.17에 전입신고한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2020.06.05보다 늦게 전입했으므로, 확인된 전입관계에 따르면 대항력이 없는 후순위 임차인입니다.

다만 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 가능액 및 명도 과정의 보증금 분쟁 여부는 확정할 수 없습니다. 대항력이 없다는 사실과 우선변제권이 없다는 판단은 다릅니다. 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 각각 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가만으로 시세 메리트 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 동일한 898,600,400원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%부터 매각이 시작됩니다.

그러나 이 사건은 근린생활시설과 여러 주거 호실을 포함하는 복합 용도 건물입니다. 같은 지역이라도 대지면적, 건물 구조, 임대수익, 공실, 점유상태에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 검증된 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 898,600,400원이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 가격 변경이 확정된 것은 아닙니다. 각 회차 인수액은 현재 배당 가정상의 수치로, 임대차 권리조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 898,600,400원 가정)

현재 매각가 기준 집행비용은 11,386,004원으로 추정됩니다. 채권자 예상배당 총액은 887,214,396원이며, 전체 채권액 899,770,000원 대비 12,555,604원이 미배당되는 계산입니다.

남인천농업협동조합의 두 근저당권은 채권최고액 합계 507,600,000원을 기준으로 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 이는 실제 확정 채권액을 뜻하지 않으며, 신청 청구액 390,864,200원과도 구분해야 합니다.

가압류권자 한문숙의 청구금액 92,580,000원 중 예상배당액은 80,024,396원으로, 미배당액은 12,555,604원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 실제 확정 채권액 등에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 가압류 채권 사이의 실제 배당관계도 최종 배당표로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 당진시 송산면 유곡리의 유곡초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 나지, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 용이하고 시내버스가 통행합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택으로 이용되는 3층 철근콘크리트 건물입니다. 일반 공동주택과 달리 상가 임대차 및 주거 임대차를 동시에 관리해야 합니다.
• 토지. 267.2㎡, 지목은 대이며 지형은 평지·세로장방형입니다. 소로 한 면에 접하고 공시지가는 440,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 일반산업단지, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 건축·설비. 외벽은 화강석 돌붙임 마감이며 배수·위생, 전기 및 도시가스 설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 부속물. 토지 지상 수목 등은 토지 평가에 포함됐습니다. 일괄매각 범위와 실제 현황의 일치를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 유형으로, 임대수익과 점유상태에 따라 투자자가 평가하는 가격이 달라질 수 있습니다. 실거래 및 수익률 검증 없이 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 사무실의 대항력. 주식회사 청경건설산업의 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 사업자등록상 소재지, 확정일자와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 주거 임차인의 보증금. 김화순(201호), 김현우(301호)의 계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 전체 호실 점유 확인. 2층은 2가구, 3층은 3가구로 이용됩니다. 조사된 점유자 외에 다른 호실의 실제 거주자 및 임대차관계가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보 관계, 건물·토지 등기 내용 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
• 실질취득금액. 낙찰가에 실제 승계되는 임차보증금과 명도·관리 부담을 반영해 검토해야 합니다. 현재 배당 가정의 인수 0원을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 확인된 1층 월 차임 1,100,000원 외에도 전체 호실별 보증금·월세·공실·임대차 유지 가능성을 조사해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 898,600,400원을 적정 시세로 단정하지 말고 동일·유사 복합 용도 건물의 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 시설 및 관리 상태. 공용부분, 배수·도시가스 설비, 외벽 및 내부 시설 상태와 미납 관리비·공과금 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 사건의 장점은 등기상 권리 흐름이 비교적 명확하다는 것입니다. 2020.06.05 남인천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 가압류권자의 배당 부족분만으로 매수인 인수 채무가 생기는 것은 아닙니다.

하지만 실제 임차인 3명 중 1명의 대항력은 미확정이며, 나머지 2명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택을 함께 취득하는 물건인 만큼 임차인 확인과 명도 부담이 핵심입니다.

무엇보다 신건 최저가 898,600,400원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확보되지 않았습니다. 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 임차인 권리관계와 시장가격을 확인하지 않으면 실질적인 투자 이익을 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 권리 소멸은 양호, 임차인·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 확인되지 않은 인수 가능성을 해소하고 복합 용도 건물의 적정 가치를 산정하는 것이 우선입니다.