대구지방법원 2023타경14475. 경상북도 구미시 인의동의 구미인의푸르지오아파트 103동 5층 504호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 1999년 3월 23일 사용승인을 받은 지상 15층 건물의 한 세대입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 111.39㎡입니다. 소유자 박정은은 2021년 4월 26일 매매를 원인으로 2021년 5월 21일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 181,200,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 현재 최저매각가에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당받지 못하지만, 근저당권의 미배당액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다.
가격도 중요합니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 143,500,000원으로 내려왔습니다. 전체 12건 평균은 206,541,666원이지만 과거 고가 거래의 영향이 있으므로, 실제 입찰 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경14475 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인동35길 33, 103동 5층 504호 (인의동, 구미인의푸르지오아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 면적 111.39㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 단지 / 사용승인 | 구미인의푸르지오 · 510세대 · 1999.03.23 |
| 소유자 | 박정은 · 2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 리드코프 · 청구액 31,913,505원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.21 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 181,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한화생명 근저당
핵심은 2021년 5월 21일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 한화생명보험주식회사의 채권최고액 181,200,000원 근저당권이 말소기준이며, 후순위 압류 3건과 임의경매개시결정 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예전에 설정된 하나은행 근저당권과 그 이후의 대부업체 근저당권들은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세는 뚜렷하다
구미인의푸르지오 동일 면적 111.39㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 206,541,666원보다 최근 12개월 평균 193,416,666원과 최신 거래 160,000,000원에 더 큰 비중을 두어 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 111.39㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 111.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 111.39㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 111.39㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 111.39㎡ | 6 | 236,000,000원 |
| 2025.06 | 111.39㎡ | 5 | 219,500,000원 |
| 2025.03 | 111.39㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 111.39㎡ | 3 | 212,500,000원 |
| 2024.03 | 111.39㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 111.39㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2024.03 | 111.39㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 111.39㎡ | 6 | 226,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.39㎡ | 6건 | 193,416,666원 |
| 전체 평균 | 111.39㎡ | 12건 | 206,541,666원 |
최저가 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 74.2%이며, 평균보다 49,916,666원 낮습니다. 최신 거래인 2026년 4월의 160,000,000원과 비교해도 16,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 최근 거래 수준보다 낮게 출발하는 것이 맞습니다.
그러나 2024년 3월에는 250,000,000원 거래가 있었고, 2026년 4월 최신 거래는 160,000,000원입니다. 거래 시점과 개별 층·상태에 차이가 있지만, 최근 거래 추세 지표 역시 -11.9%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 181,200,000원 | 140,691,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 143,500,000원 |
한화생명 근저당권의 채권최고액 181,200,000원을 기준으로 하면, 현재 최저가에서 예상배당액은 140,691,000원, 미배당액은 40,509,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 소멸하는 담보권에 관한 것이므로 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다.
별도로 신청채권자 리드코프의 청구액은 31,913,505원이며, 현재 배당 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 등기상 관련 담보권 이전 이력이 있으므로 신청채권자의 실제 배당 순위와 채권 관계는 배당표 및 원본 등기로 최종 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 40,509,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 82,956,300원 | 0원 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 112,550,670원 | 0원 |
각 회차 금액은 가정된 매각가에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 명시 권리 기준이며, 미확인 임차인의 대항력이나 점유관계에 관한 위험까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 향후 유찰 여부와 매각기일은 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 구미시 인의동 천생초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 남서측 폭 약 10m 도로 및 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1999.03.23 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 5층 세대입니다. 위생·급배수·승강기 설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가 기준은 677,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 거주자의 폐문부재로 내부 현황은 인근 세대의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 510세대 아파트 단지이고 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래 추세가 -11.9%로 하락했습니다. 사용승인 시기와 최근 거래가격의 하락을 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 폐문부재로 거주자를 확인하지 못한 상태입니다. 현재 점유자, 소유자 거주 여부, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 주민등록 관련 자료, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 살펴야 합니다.
- 근저당 순위·채권 관계. 2021.05.21 한화생명 근저당권의 말소기준 여부와 리드코프의 2023.06.20 근저당권 이전 이력, 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 구미세무서, 남대구세무서 및 국민건강보험공단 압류의 체납액과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 압류등기 소멸과 세금 배당은 구분해 판단합니다.
- 관리비·점유 비용. 공용부분 미납 관리비와 인도·명도에 필요한 비용을 조사해 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균 193,416,666원뿐 아니라 2026.04 최신 거래 160,000,000원과 하락 추세 -11.9%를 우선 고려해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 143,500,000원, 추가 유찰 가정 100,450,000원 및 70,315,000원을 비교하되, 실제 매각 절차의 진행과 매각기일은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 여력은 있다. 다만 확인되지 않은 점유와 하락장이 변수”
구미인의푸르지오 103동 504호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 한화생명 근저당권에서 40,509,000원의 미배당이 예상되지만, 매수인이 인수하는 채무로 분류되지는 않습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 143,500,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균의 74.2%이며, 최신 거래가보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에 일정한 매력은 있습니다.
그러나 최근 시세가 -11.9% 하락 추세이고, 감정평가 당시 임대관계와 실제 내부상태를 확인하지 못했습니다. 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 점유와 시세 하락에 대한 확인이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유자의 권리, 최신 거래 수준 및 명도·수선비용까지 반영한 최종 취득 판단이 중요합니다.
