대구지방법원 2026타경100230. 대구 수성구 지산동 지산보성맨션 103동 6층 611호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 이미경이 2020년 12월 15일 거래가 380,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 김홍찬 명의의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 현재 등기상 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

이 사건은 보통의 근저당 중심 경매와 성격이 다릅니다. 2024년 12월 23일 김홍찬의 주택임차권등기가 먼저 있고, 2026년 1월 30일 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 순서만 놓고 보면 선행 임차권의 미변제 보증금 인수 문제가 발생합니다. 그러나 이 사건에서는 신청채권자가 별도로 대항력 포기 확약을 제출했기 때문에, 등기상 인수 가능성과 실제 경제적 인수를 반드시 나누어 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약은 예외

말소기준권리는 2026.01.30 강제경매개시결정입니다. 이미 말소된 종전 근저당과 달리, 을구 9번 김홍찬의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기된 권리입니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.12.15이며, 확정일자는 최초 기재 2020.10.10과 경정 기재 2020.10.19를 함께 확인해야 합니다.

확약이 없다면 기존 배당 추산상 미배당 보증금 69,090,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다(최초 보증금 300,000,000원 기준). 다만 명세서의 2차 보증금은 250,000,000원이므로, 이 추산액을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 현재의 인수 판단에서는 확약을 우선 반영합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 경정등기는 중복 제외

을구 9-2번 임차권경정은 2025.01.23 접수된 김홍찬의 기존 임차권에 관한 확정일자 경정등기입니다. 별개의 임차인이나 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 파악되는 실제 임차인은 김홍찬·최재용 2명입니다. 주택도시보증공사는 김홍찬 임차권의 양수인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건

동일 단지 전용 84.99㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 230,833,333원입니다. 그러나 시장이 하락하고 있어 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 함께 봐야 합니다.

최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 221,875,000원보다 13,125,000원 높습니다. 최신 거래 269,000,000원보다는 낮지만, 단일 고가 거래만을 기준으로 가격이 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -10.8%인 상황에서 전체 평균 대비 101.8%라는 수치는 가격 매력의 근거가 되지 못합니다.

④ 예상배당표 (235,000,000원 낙찰 가정)

기존 배당 추산은 김홍찬 최초 보증금 300,000,000원을 기준으로 작성된 수치입니다. 주택도시보증공사는 김홍찬 임차권의 양수인이므로, 같은 임차보증금 채권과 신청채권을 서로 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다. 실제 배당액은 2차 보증금 250,000,000원 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효과를 따로 봐야 한다

기존 추산에서 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 증가하여 낙찰가와 인수액의 합계가 약 300,000,000원 수준에 머무는 모습을 볼 수 있습니다. 이는 최초 보증금 300,000,000원 기준의 일반적인 대항력 인수 구조를 설명하는 수치이지, 확약을 적용한 매수인의 실제 부담액은 아닙니다.

이번 사건의 차이는 확약입니다. 김홍찬 임차권에 관한 잔존 청구권 포기가 유효하게 이행되면, 유찰 후에도 해당 임차권을 이유로 미배당액을 더해 계산하지 않습니다. 따라서 표의 확약 반영 취득 기준액은 낙찰가와 같습니다. 다만 최재용의 별도 보증금·대항력·점유 관계에서 발생할 부담은 여전히 미확정이며, 취득세·명도·관리비 등 별도 비용도 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용지초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 시내버스정류장과 지상철 지산역이 인근에 위치해 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층이며, 승강기·도시가스·개별난방·급배수·위생설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가 3,231,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 526세대 아파트이고 동일 전용면적 거래 사례가 존재하지만, 1991년 준공 건물로 노후화와 내부 수리 상태가 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 거래 추세 -10.8%가 확인되므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 거주자 부재로 내부상황을 탐문 및 관련 자료에 의존하여 파악했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·보증금 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문언과 효력을 확인합니다.
• 임차권 말소. 을구 9번 임차권 및 9-2번 경정등기와 관련하여 매각 후 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 점검합니다.
• 보증금 금액. 김홍찬의 최초 300,000,000원과 2차 250,000,000원 중 최종 채권액, 배당 관계 및 확약 적용 범위를 대조합니다.
• 최재용 점유. 보증금·임대차계약·전입·실제 점유·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다. 김홍찬의 확약으로 최재용의 권리가 해소된다고 가정하지 않습니다.
• 입찰 가격. 현재 최저가 235,000,000원은 최근 평균 221,875,000원보다 높습니다. 최신 269,000,000원 거래만을 근거로 시세 할인을 주장하지 않도록 주의합니다.
• 명도·수리비. 점유자와 내부 상태, 장기 미납 공용관리비 및 실제 인도 비용을 별도로 점검합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전에 재확인합니다.

맺으며 — “주된 임차권 해소 ≠ 안전한 가격”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요인은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 김홍찬의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 미배당 보증금을 추가 부담하는 구조는 실질적으로 해소됩니다. 그러나 그 효과는 김홍찬 관련 임차권에 한정되며, 최재용의 별도 점유·보증금 위험까지 없애지는 않습니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최근 평균 221,875,000원에 비해 신건 최저가 235,000,000원이 높고, 거래 추세는 -10.8%입니다. 최신 고가 거래 한 건에 기대어 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 또한 주된 확약의 효력과 별도 점유자의 권리가 모두 확인되기 전까지 실질적인 취득비용의 상한도 확정하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보수적 판단. 권리 위험의 핵심 일부가 확약으로 경감되었지만, 가격은 최근 평균 이상이고 확약 밖의 미확정 임차인 위험이 남습니다. 권리관계 확인과 가격 재평가가 선행되어야 할 물건입니다.