대구지방법원 2026타경100333. 경북 경산시 옥곡동의 ‘두리마을 부영사랑으로’ 309동 15층 1503호입니다. 전용면적은 약 59.99㎡이며, 966세대 아파트단지에 속합니다. 소유자는 주식회사호랑으로, 2020년 5월 29일 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 사건에서 가장 중요한 것은 등기상 한국토지주택공사 명의의 선순위 주택임차권입니다. 보증금 145,000,000원, 전입 및 점유개시일 2021년 5월 20일, 확정일자는 2021년 4월 20일입니다. 2026년 2월 5일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

그러나 이번에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 서울보증보험이 2026년 4월 24일 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함된 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 이 효력은 확약 대상 임차권에 한정되며, 확인되지 않은 별도 점유자의 권리까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기확약

등기부의 기존 우리은행 및 하나은행 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024년 11월 7일 등기된 을구 8번 한국토지주택공사 주택임차권과 2026년 2월 5일 강제경매개시결정입니다.

제공된 말소기준권리는 갑구 7번 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 주택임차권이 존재합니다. 따라서 통상적인 후순위권리 소멸 구조만으로는 안전하다고 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서의 대항력 포기확약이 실질 인수 여부를 바꾸는 결정적인 요소입니다.

② 임차권 분석 — 보증금 145,000,000원과 실제 인수액의 차이

한국토지주택공사는 보증기관 명의 권리자로 분류되므로 실제 거주 임차인 수에 포함하지 않습니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 현재 점유자의 신원과 현황은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 7.9% 높은 신건

부영두리마을(3단지) 동일 평형 약 59.99㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 12건 평균은 145,458,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 141,857,142원과 최신 거래 150,000,000원, 최근 가격 추세 -5.7%를 우선 적용합니다.

현재 최저매각가는 153,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 약 11,142,858원 높습니다. 최신 거래인 2026년 9월 150,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래 수준이 과거 대비 5.7% 하락한 점을 고려하면, 전체 표본 평균만 활용해 가격 경쟁력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

제시된 추정배당표를 그대로 반영했습니다. 신청채권자 예상 미배당액은 147,557,479원입니다. 서울보증보험이 임차권의 양수인으로 기재된 점을 고려하여 배당표상 두 항목을 서로 독립된 임차보증금 채권으로 중복 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당순위 및 채권 귀속관계는 원본 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 실질취득이 달라진다

명목 인수액은 제시된 회차별 배당 시나리오의 추정치이며, 실제 배당 부족액은 집행비용 등에 따라 달라집니다. 대항력 있는 보증금 145,000,000원 인수형에서는 매각가 하락분만큼 인수가 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 본건은 해당 임차권에 대한 포기확약이 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 매각가 외 취득세·명도·수리 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 신교동 소재 경북체육고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·노선상가·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 최상층 1503호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남측 약 45m, 서측 약 20m, 북측 약 15m, 동측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 경북체육고등학교 및 경북체육중학교 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 1,212,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등이 기재돼 있으므로 매각 후 등록관계 및 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 내부상태. 폐문부재로 내부의 파손·구조변경 여부가 확인되지 않았습니다. 최상층 특성에 따른 방수·누수 상태 등도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 966세대 아파트이며 동일 평형 거래는 확인되지만, 전체 표본 거래가격이 125,000,000원에서 156,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세 -5.7%를 고려해 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기확약서. 서울보증보험이 2026.04.24 제출한 확약의 내용·유효성·양수관계·임차권 말소 가능 여부를 원본으로 확인합니다.
• 점유 및 명도. 등기상 한국토지주택공사는 보증기관 명의 임차권자로 분류됩니다. 실제 점유자와 별도 임대차관계, 명도 가능성을 현장에서 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 주식회사호랑의 임대사업자 등록 및 의무기간, 매각에 따른 관련 의무 처리 여부를 확인합니다.
• 시세 상한. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 평균 141,857,142원보다 높습니다. 하락 추세를 반영해 응찰가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 후 접근. 1회 유찰 122,400,000원, 2회 유찰 97,920,000원 시나리오를 비교하되 실제 매각기일과 최저매각가격을 다시 확인합니다.
• 내부 및 관리비. 실내 훼손·누수·구조변경과 공용부분 관리비 체납을 확인하고 추가비용을 산정합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 최종 확인합니다.

맺으며 — “권리의 해법은 확약, 투자의 해법은 가격”

이 물건은 언뜻 보면 선순위 보증금 145,000,000원 때문에 인수 위험이 큰 경매입니다. 하지만 신청채권자가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점에서 일반적인 선순위 보증금 인수형과 구별됩니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 107.9%이고, 최신 거래가 150,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.7%의 하락 흐름입니다. 따라서 신건에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

여기에 실제 점유관계와 내부상태 미확인, 민간임대주택등기 검토사항까지 남아 있습니다. 확약 적용으로 주된 권리위험은 해소되지만, 확인이 필요한 부분을 무시해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리 조건부 양호, 신건 가격 보류’입니다. 확약의 효력과 실제 점유관계를 확인한 뒤, 유찰로 가격이 최근 시세 아래로 내려오는 구간에서 접근하는 전략이 적절합니다.