💰 최저 673,989,240원 ⚖️ 인수 0원 🛡️ 확인 10건 대항력 없음 ❓ 대항력 미상 2건
대구지방법원 2026타경100458. 경산시 압량읍 부적리 539-27의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이고, 1층 공부상 ‘사무소’ 48㎡도 실제로는 주택으로 사용 중입니다. 토지는 180.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 말소기준권리는 2018.05.15 설정된 소화신용협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다.
이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 건물에는 여러 호실의 임차 관련 기록이 존재하고, 일부는 보증금 또는 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 모두 후순위”라는 이유만으로 현장 확인을 생략할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-27 · 경상북도 경산시 압량읍 화랑로57길 21-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상4층 · 도시가스 난방 · 위생 및 급·배수설비 |
| 토지 | 대 180.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 703,200원/㎡ |
| 소유자 | 주성근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 673,989,240원 / 673,989,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 462,109,303원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 1층 ‘사무소(48㎡)’는 실제 ‘주택’ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2018.05.15 소화신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.12 윤수빈의 가압류, 2026.02.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기 중 현재 등기부상 살아 있는 윤수빈·손민재·석진수·곽유리의 권리도 모두 기준권리 이후에 설정됐고, 각 전입일 역시 2018.05.15보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 임차관계 — 확인된 전입은 모두 후순위, 2건은 판정 미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 201호, 35평방미터 | 2021.12.20 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대응디앤씨 | 205호, 32.175평방미터 | 2025.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서장일 | 301호, 28.8평방미터 | 2025.02.21 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 민스 | 303호, 23평방미터 | 2025.07.02 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬영 | 101호 | 2022.06.21 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.04.27 | 없음 |
| 한늘슬아 | 202호 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.05.08 | 없음 |
| 윤수빈 | 2층 중 · 임차권등기 | 2021.03.02 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.05.29 | 없음 |
| 손민재 | 4층 중 · 임차권등기 | 2020.04.14 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.11 | 없음 |
| 석진수 | 3층 중 · 임차권등기 | 2023.04.18 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.02 | 없음 |
| 곽유리 | 3층 중 · 임차권등기 | 2021.07.07 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.12.30 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 10건은 모두 말소기준일 2018.05.15 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 마지막 2건은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다. 이름이나 보증금 일부가 확인되지 않는 기재를 임의로 후순위라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 673,989,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,139,892원 |
| 1. 근저당 · 소화신용협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 가압류 · 윤수빈 | 40,712,328원 | 40,712,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,137,020원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 625,712,328원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 39,137,020원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 673,989,240원 | 625,712,328원 | 0원 | 39,137,020원 |
| 1회 유찰 · 80% | 539,191,392원 | 531,399,478원 | 94,312,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 431,353,113원 | 424,639,582원 | 201,072,746원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경산시 조영동 소재 영남대학교 북측 인근이며, 주위는 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 1층 ‘사무소(48㎡)’도 실제로는 주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층, 외벽은 드라이비트 및 노출콘크리트 등, 내부는 벽지·타일·장판 등 마감입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 180.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 703,200원/㎡, 부정형·저지, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역(영남대학교), 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2건 확인. 전입일이 확인되지 않는 ‘기사항전’, ‘주식회’ 기재는 주민등록·사업자등록·현황조사 원본과 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 101호·201호·202호·203호·205호·301호·302호·303호·305호 및 4층 관련 임차 기록이 존재하므로 실제 점유자를 호실별로 확인해야 합니다.
- 윤수빈 관계 검토. 임차권자와 가압류 채권자가 동일 이름으로 나타나는 부분의 계약·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 1층 실제 용도 확인. 공부상 사무소 48㎡가 실제 주택으로 이용 중이라는 비고가 있으므로 현황·건축물대장·임대차 내역을 함께 보세요.
- 가격 검증 별도 필요. 실거래 자료가 없어 감정가 673,989,240원의 시장 적정성은 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기상 골격은 명확합니다. 2018.05.15 소화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·현재 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택 특성상 임차 관련 기재가 다수이고, 전입일을 확인할 수 없어 대항력 판정 자체가 미상인 기재가 2건 남습니다. 여기에 임차권자와 가압류 채권자가 동일 이름으로 나타나는 윤수빈 관련 주의사항도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 임차현황 검증 난도는 높은 유형입니다. 시세 자료도 없으므로 가격 매력까지 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리 구조는 정리 가능, 임차 원본 확인은 필수, 가격 판단은 별도입니다.
