대구지방법원 2026타경100484. 대구 수성구 상동의 수성동일하이빌레이크시티 102동 12층 1205호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 118.7664㎡이며, 15층 건물 중 12층에 위치한 아파트입니다. 현 소유자는 박정순이고, 2015년 4월 9일 거래가 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 확인되는 말소기준권리는 2020년 3월 27일 새누리신용협동조합이 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권입니다. 이후 삼성화재해상보험의 근저당권이 설정되었고, 해당 채권은 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 현재 경매 신청채권자도 한국자산관리공사입니다.
가격 판단은 별개입니다. 이 아파트의 신건 최저가는 763,000,000원으로, 최근 실거래 평균 732,583,333원보다 30,416,667원 높습니다. 권리상 인수가 없더라도 매입가격 자체가 최근 시장 수준 이상이라는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 555 수성동일하이빌레이크시티 102동 12층 1205호 도로명주소: 대구광역시 수성구 수성로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 118.7664㎡ · 지상 15층 중 12층 |
| 단지 규모 | 1,411세대 · 2009.04.30 준공 |
| 소유자 | 박정순 (2015.04.09 소유권이전 · 거래가 550,000,000원) |
| 감정가 | 763,000,000원 |
| 최저매각가 | 763,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 375,713,767원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.27 새누리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.07 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 승계관계 확인 필요
등기상의 말소기준은 을구 9번 새누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 매각 시 소멸하는 권리로 분석됩니다. 기존에 설정됐던 다사농업협동조합·한국산업은행·아양새마을금고·북구새마을금고의 근저당권과 과거 김현지 전세권은 이미 말소된 상태입니다.
따라서 을구 10번 근저당권의 실제 존속 여부와 10-1번 이전등기의 효력, 경매 신청채권의 담보관계를 원본 등기사항증명서와 경매기록으로 대조해야 합니다. 이미 말소된 권리라는 표시만으로 채권관계 전체가 정리되었다고 단정할 수 없습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 통해 점유자, 전입 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 등기상 과거 전세권 말소 사실이 현재 점유관계까지 증명하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
수성동일하이빌레이크시티의 동일 평형(전용 약 118.77~118.91㎡) 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2026년 2월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 732,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 118.77㎡ | 5층 | 715,000,000원 |
| 2026.09 | 118.91㎡ | 7층 | 755,000,000원 |
| 2026.09 | 118.77㎡ | 6층 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 118.91㎡ | 6층 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 118.91㎡ | 3층 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 118.91㎡ | 8층 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 118.77㎡ | 13층 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 118.77㎡ | 9층 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 118.91㎡ | 8층 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 118.77㎡ | 2층 | 664,000,000원 |
| 2026.02 | 118.77㎡ | 9층 | 897,000,000원 |
| 2026.02 | 118.91㎡ | 3층 | 730,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 평형 | 12건 | 732,583,333원 |
최근 실거래 범위는 664,000,000원~897,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 2월의 897,000,000원 거래가 평균을 끌어올리는 요인입니다. 반면 2026년 9월 거래들은 715,000,000원, 755,000,000원, 740,000,000원으로 신건 최저가를 모두 밑돌았습니다.
최신 거래가는 715,000,000원이며, 현재 최저가 763,000,000원은 이보다 48,000,000원 높습니다. 매각 대상은 12층이므로 저층 거래와 완전히 같은 조건은 아니지만, 13층 거래가 760,000,000원인 점까지 고려하면 신건 가격이 명확히 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 763,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 10,030,000원 |
| 새누리신용협동조합 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 소유자 잔여(잠정) | — | 632,970,000원 |
기계적 배당 추정으로, 집행비용 10,030,000원과 새누리신용협동조합 근저당권 120,000,000원을 반영한 후 잔액을 소유자에게 배정한 계산입니다. 세금, 실제 채권잔액 및 다른 배당권은 확정적으로 반영된 금액이 아닙니다.
따라서 소유자 잔여 632,970,000원을 실제 교부 예정액으로 확정해서는 안 됩니다. 한국자산관리공사의 채권 승계 및 담보권 존속 여부, 실제 배당순위를 재확인해야 합니다. 위 표는 확인 전 잠정 계산입니다.
④ 회차별 가격 및 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 763,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 610,400,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 488,320,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 다만 점유관계와 권리 존속 여부가 확인된다는 전제입니다. 유찰 후 가격인 610,400,000원과 488,320,000원은 실제 확정된 매각가격이 아니라 회차별 가정가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 상동 소재 상동교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린상가가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다. 단지 남측은 왕복 10차선, 동·서측은 왕복 6차선, 북측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전 및 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역과 관련되며 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,827,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,411세대 규모의 단지이며, 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 664,000,000원부터 897,000,000원까지 넓게 분포하므로 실제 매도가격은 층·향·내부상태에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 승계관계 확인. 삼성화재해상보험의 을구 10번 근저당권과 한국자산관리공사의 10-1번 이전등기, 말소 표시의 관계를 등기 원본 및 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 375,713,767원이 현재 예상배당표에 반영되지 않은 이유를 검증해야 합니다. 소유자 잔여액은 확정치가 아닙니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 732,583,333원과 최신 거래 715,000,000원을 기준으로 층·상태·취득부대비용을 반영한 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가 763,000,000원, 1회 유찰 가정가격 610,400,000원, 2회 유찰 가정가격 488,320,000원을 비교하되 실제 기일 및 최저가 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비와 조세. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 기록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”
대구 수성동일하이빌레이크시티 1205호는 현재 분석상 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준권리도 특정되어 있습니다. 그러나 임대관계가 미상이고 한국자산관리공사의 채권 승계와 예상배당에 확인할 부분이 남아 있어 권리상 완전히 안전하다고 단정하기는 이릅니다.
가격 측면에서는 결론이 보다 뚜렷합니다. 신건 최저가 763,000,000원은 최근 12개월 평균 732,583,333원의 104.2%이며, 최신 거래가인 715,000,000원보다도 높습니다. 2026년 2월 고가 거래에 비해 최근 거래 수준은 낮게 형성되어 있으므로 과거 최고가를 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
종합 판단은 B등급입니다. 현재 확인되는 인수액이 없다는 장점은 있지만, 신건 가격의 매력 부족과 권리·배당 검증 필요성이 평가를 제한합니다. 권리 확인을 마친 뒤 유찰 여부를 지켜보며 최근 실거래를 기준으로 재평가하는 접근이 적절합니다. 권리는 추가 확인, 가격은 유찰 후 검토.
