🏷️ 113.7% 🔒 인수 0원 📉 -5.9% 📅 2026.10.21
대구지방법원 2026타경100560. 불로동 제림빌리지 101동 9층 908호 아파트입니다. 현재 소유자는 권순호이고, 2016.12.26. 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 미래크레디트대부 근저당 19,500,000원, 뉴니케 근저당 60,000,000원, 오케이저축은행 가압류 18,417,899원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 과거 권리 이력이 단순했던 물건은 아닙니다. 2014.06.30. 이은주 명의 전세권 80,000,000원이 설정된 적이 있으나 2016.12.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 내부 역시 이해관계인 부재·폐문으로 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 권리등기상 인수액 0원과 별개로 현장 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 불로동 1021 제림빌리지 101동 9층 908호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 동일평형 실거래 비교면적 59.78㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 중 9층 |
| 소유자 | 권순호 · 2004.11.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 106,081,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2016.12.26. 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 미래크레디트대부·뉴니케 근저당권과 2026년 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.7% 높다
제림빌리지 동일 평형 실거래 12건입니다. 전체 평균은 134,125,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 138,000,000원과 2026.02. 117,000,000원으로, 평균은 127,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.78㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2024.08 | 59.78㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 59.78㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.78㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2024.01 | 59.78㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 59.96㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 59.78㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2022.10 | 59.78㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 59.78㎡ | 12 | 140,500,000원 |
| 2022.08 | 59.78㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.07 | 59.78㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 2건 | 127,500,000원 |
신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 127,500,000원의 113.7%입니다. 최신 거래 117,000,000원과 비교해도 높습니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -5.9%로 내려온 상태입니다. 전체 12건 평균 134,125,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사뉴니케 | 60,000,000원 | 2,670,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 18,417,899원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 217,917,899원 중 예상 배당 142,170,000원, 미배당 75,747,899원입니다. 주식회사뉴니케부터 미배당이 발생하고 오케이저축은행에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 75,747,899원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 104,341,899원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 127,188,299원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 106,081,156원보다 대구축산업협동조합 예상 배당 120,000,000원이 높아 충족되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 113,576,000원으로 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당은 90,729,600원으로 신청채권액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구불로초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 중 9층. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화전설비가 있습니다.
- 단지. 제림빌리지 160세대, 준공일 1995.10.28. 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,373,000원/㎡. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 교육환경 보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 134,125,000원보다 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 117,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.9%입니다. 현재 최저가 145,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 폐문으로 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.12.26. 대구축산업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 과거 전세권 구분. 2014.06.30. 이은주 전세권 80,000,000원은 2016.12.26. 해지로 말소된 과거 권리입니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 75,747,899원이 발생하지만 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 보류
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.12.26. 근저당권을 기준으로 뒤의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 반대입니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 127,500,000원의 113.7%, 최신 거래 117,000,000원보다 높으며 최근 추세도 -5.9%입니다. 따라서 결론은 권리는 정리되지만 신건 가격 메리트는 없다입니다. 점유상태를 확인한 뒤 최근 실거래 수준과 회차별 가격을 중심으로 접근하는 편이 타당합니다.
