대구지방법원 2026타경100586. 경산시 와촌면의 예다인아파트 101동 4층 403호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 59.7325㎡, 남향 복도식 아파트로 2009년 9월 4일 사용승인된 15층 건물의 4층 세대입니다. 단지는 499세대 규모입니다.

현 소유자는 전태옥입니다. 2017년 3월 6일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 이전받으면서 같은 날 와촌농업협동조합에 채권최고액 84,000,000원, 김점식에게 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 와촌농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2026년 3월 10일 경매개시결정이 등기됐습니다.

표면적으로는 말소기준 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류가 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸 여부와 점유자의 대항력은 별개입니다. 여기에 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 높다는 가격 문제까지 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 점유는 별도 확인

이 물건의 말소기준권리는 2017년 3월 6일 접수된 을구 8번 와촌농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 이를 기준으로 후순위 등기권리의 소멸 여부를 판단합니다.

같은 날 접수된 김점식의 근저당권은 접수번호상 와촌농업협동조합 근저당권보다 후순위입니다. 2026년 3월 10일 경매개시결정과 9월 22일 경산세무서장의 압류도 후순위로, 모두 매각으로 소멸하는 등기권리에 해당합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명, 대항력 판정 주의

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인 신고자는 박정원과 퀸타머, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류되는 사람은 없습니다. 두 사람의 법적 지위는 서로 다르게 검토해야 합니다.

대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계 등을 기준으로 판단했습니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 여부 등의 확인이 필요합니다. 퀸타머의 보증금은 금액이 명확하게 확인되지 않아 미상으로 취급합니다.

배당모형상 인수액 0원은 미확인 임대차까지 법적으로 모두 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 특히 퀸타머가 선순위 대항력을 가진 보증금 임차인으로 확인되면, 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그 경우 실제 취득비용은 낙찰대금뿐 아니라 인수보증금까지 반영해 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가와 최근 거래가 거의 같다

같은 예다인아파트의 전용 59.73㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 거래시점은 2026년 3월부터 9월까지이며, 대상 물건과 면적이 일치하는 사례입니다.

최근 12개월 평균 거래가는 67,608,333원입니다. 신건 최저가 68,000,000원은 평균보다 391,667원 높으며, 최근 시세 대비 100.6%에 해당합니다. 따라서 평균 거래가와 비교하면 현재 가격은 할인가가 아니라 사실상 시세 수준입니다.

특히 가장 최근인 2026년 9월 4층 거래가 67,000,000원은 대상 물건과 층수까지 같습니다. 대상 물건 최저가가 해당 거래보다 1,000,000원 높다는 점은 가격 판단에서 중요합니다. 다만 같은 층이라도 향, 내부 상태, 수리 여부에 따라 개별 가치는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

현 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,624,000원을 먼저 반영한 뒤, 근저당권자에게 66,376,000원이 배당되는 모형입니다. 실제 채권액과 조세·임차인 우선배당 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세 우선배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액은 78,429,908원으로 별도 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 커진다

현 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 회차별 매각조건에 따르면 유찰 시 최저매각가는 80%, 64% 수준으로 낮아집니다. 단, 이는 가정된 후속 회차이며 실제 유찰이나 향후 기일 확정을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 와촌면행정복지센터 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지방도 919번을 따라 경산지식산업단지, 농경지, 야산, 학교, 소월지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 동측 지방도 919번 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2009.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 세대입니다. 복도식·남향이며 승강기, 급배수설비, 옥내소화전, LPG저장소에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접근도로. 동측 지방도에서 약 9m 도로가 단지로 이어집니다. 대지 형상은 부정형이며 지형은 완경사입니다.
• 토지이용. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 관련됩니다. 일부 필지는 성장관리계획구역에도 해당합니다. 공시지가 기준액은 287,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 499세대 규모이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 50,000,000원부터 80,000,000원까지 넓게 분포하고, 와촌면 소재 입지 특성을 고려하면 향후 매각 시 수요층과 가격 편차를 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 퀸타머의 전입일 확인. 말소기준인 2017.03.06보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 전입세대확인 및 점유 개시관계 확인이 중요합니다.
• 임차보증금 확인. 박정원과 퀸타머의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 특히 퀸타머에 대해서는 미배당 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 실거래 대조. 2026년 9월 동일 면적·동일 4층 거래가 67,000,000원입니다. 대상 호수의 내부 상태와 수리 여부를 비교해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.09.22 경산세무서장의 압류가 있습니다. 등기 말소와 별도로 실제 조세채권의 우선배당 여부 및 배당금 변동을 점검해야 합니다.
• 점유자 명도. 신고 임차인이 2명인 만큼 실제 누가 거주하는지, 인도 협의와 명도 절차에 어떤 부담이 있는지 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능액을 확인해야 합니다.
• 신건 응찰가 검토. 현재 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 추가 취득비용과 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸은 긍정적, 점유와 가격은 보류”

경산 예다인아파트 403호는 권리 흐름 자체가 복잡한 유형은 아닙니다. 2017년 와촌농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 김점식 근저당권과 국세 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 채권자 미배당액이 65,624,000원 발생하지만, 이를 근저당채무로서 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 임차인 문제는 완전히 해소되지 않았습니다. 박정원은 말소기준 이후 전입자로 대항력이 없지만, 퀸타머는 전입일과 실제 보증금 관계가 명확하지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분이 확정되지 않는다면 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 최저가 68,000,000원은 최근 실거래 평균 67,608,333원보다 높고, 최신 4층 거래 67,000,000원보다도 높습니다. 신건 상태에서 뚜렷한 할인 매력이 확인되지 않는 상황입니다.

결론은 '현 회차 적극 입찰보다 점유권리 확인과 가격 재검토 우선'입니다. 미상 임대차가 정리되고 실질취득비용이 확인돼야 비로소 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다. 현재는 등기상 권리 소멸만 보고 안전하고 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다.