대구지방법원 2026타경100599. 대구 동구 율암동의 해원빌라 3층 301호, 전용면적 79.12㎡인 다세대주택입니다. 1995년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 3층 세대로, 소규모 8세대 건물입니다. 현재 소유자인 김은영은 2015년 12월 28일 매매를 원인으로 2016년 2월 11일 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 87,000,000원입니다.

이 경매는 서울보증보험주식회사의 강제경매입니다. 등기부에는 2024년 한국토지주택공사 명의로 설정된 주택임차권등기가 존재하고, 이는 2026년 압류와 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매로 모든 권리가 사라지는 물건으로 처리할 수 없습니다. 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라, 그 임차권과 관련해 제출된 대항력 포기 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약

이번 경매의 표시된 말소기준권리는 2026년 1월 20일 대구광역시 동구의 압류(갑구 18번)입니다. 이후 2026년 3월 10일 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

그러나 한국토지주택공사 명의의 을구 12번 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있습니다. 최초 전입신고일 2010년 8월 4일, 최초 확정일자 2010년 7월 30일이며, 임차권등기일은 2024년 8월 22일입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2026년 압류보다 빠른 구조입니다.

확약에 따른 인수면제는 한국토지주택공사 임차권과 그 양수·승계 관계에 적용됩니다. 이 확약으로 확인되지 않은 별도 임차인이나 다른 독립된 인수권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임대차 1건과 보증기관 승계

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 다만 이는 보증기관 관련 임차권이며, 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사가 해당 임차권자의 양수인으로 표시되어 있습니다. 양수인을 별도 임차인으로 세거나 같은 임대차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확인되는 실제 임대차 관계는 1건입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험주식회사의 양수 관계는 동일 보증금과 관련된 권리관계입니다. 별도의 보증금 2건으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 88.7%라는 숫자를 그대로 믿을 수 있을까?

해원103동의 거래자료는 4건입니다. 대상과 같은 전용면적 79.12㎡ 거래가 포함되어 있으며, 자료상 최근 구간 평균은 97,000,000원, 전체 평균은 95,000,000원입니다.

최저가 86,000,000원은 최근 구간 참고 평균의 88.7%, 전체 거래 평균의 90.5%에 해당합니다. 표면상으로는 과거 거래금액보다 낮은 가격입니다. 그러나 가장 중요한 제한이 있습니다. 확인된 최신 거래일은 2022년 6월로, 이번 2026년 10월 경매와 상당한 시간 차이가 있습니다.

과거 거래 구간의 가격 추세는 +4.3%로 표시되어 있습니다. 하지만 해당 추세는 2021~2022년 거래 비교에 해당하므로, 이를 현재 시장의 상승 추세로 해석해서는 안 됩니다.

전체 거래도 단 4건이며, 그중 1건은 전용면적 72.97㎡로 대상 호수와 면적이 다릅니다. 소규모 다세대주택이라는 특성상 각 세대의 상태와 층별 차이가 거래가에 크게 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 임차권 보증금 50,000,000원을 먼저 반영한 뒤 서울보증보험주식회사의 청구액에 배당하는 계산입니다. 임차권등기의 최종 보증금 70,000,000원 전체에 대한 확정 배당표는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영이며, 배당우선순위와 최종 보증금 70,000,000원의 취급에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 청구채권과 임차보증금 승계 관계도 최종 배당표에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 중요한 배당과 확약

감정가 86,000,000원에서 출발하는 회차별 예상 매각가와 신청채권 배당 부족액입니다.

유찰로 매각가격이 낮아지면 신청채권자에게 돌아갈 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 매각대금 배당 부족과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래자료 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 율암동 대구안심뉴타운시티 프라디움아파트 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·상가·업무용건물·창고·공장·금융기관·병원·관공서 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 대중교통 이용사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 인근 포장도로에서 반야월로·경안로·혁신대로·범안로·신서로·안심로 등으로 연결됩니다.
• 건물. 1995년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 외벽은 적벽돌치장타일 및 시멘트몰탈 위 페인트 등의 마감입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 장방형 대지로 준주거지역에 해당합니다. 공시지가 자료는 960,600원/㎡이며, 토지면적은 387.0㎡로 표시되어 있습니다. 이는 개별 호수의 전용면적이나 대지권 지분과 동일한 값이 아닙니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 내부 상태. 평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 실내를 직접 확인하지 못해 표준적인 내부구조와 마감상태를 가정했습니다. 실제 수리 필요성과 내부 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 확인 거래도 4건에 불과합니다. 대단지 아파트와 달리 거래 비교와 매수 수요 판단에 제약이 있어 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.09 서울보증보험주식회사가 제출한 대항력 포기 확약서와 임차권등기 말소동의 서면을 확인해야 합니다. 특히 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위와 효력이 중요합니다.
• 등기와 명세서 대조. 을구 12번 임차권의 최종 보증금 70,000,000원, 한국토지주택공사와 서울보증보험의 양수 관계, 배당요구 내용 및 배당표상 50,000,000원 반영 사유를 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 조사. 임차권 명의와 현재 실제 거주자가 같다고 단정하지 말고, 점유자·임대차 관계·명도 가능성을 확인해야 합니다. 확약 밖의 별도 인수위험은 남을 수 있습니다.
• 2026년 시세 확인. 최신 확인 거래가 2022.06에 머물러 있습니다. 실제 입찰가격은 현재 매매 가능가격을 조사한 뒤 판단해야 하며, 과거 평균 대비 88.7%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
• 내부 상태 및 수리비. 실내 확인 없이 감정된 물건이므로 누수·결로·설비 상태·마감 훼손 등 예상 수리비를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 당해세, 배당우선순위와 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 확인. 매각기일은 2026.10.21입니다. 입찰 전 사건 진행 상태, 기일 변경 여부, 매각조건 변경, 추가 권리신고 및 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차권이 있어도, 확약이 판을 바꾼다”

해원빌라 301호는 겉으로 보기에는 위험해 보이는 선순위 임차권이 존재하는 물건입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기와 최종 보증금 70,000,000원만 확인하면 낙찰 후 보증금 인수 가능성을 먼저 떠올릴 수 있습니다.

그러나 신청채권자인 서울보증보험주식회사가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 권리위험을 판단할 때 반드시 반영해야 하는 중요한 사실입니다.

그렇다고 가격 측면에서 곧바로 매력적인 물건이라고 보기는 어렵습니다. 최저가 86,000,000원은 과거 최근 구간 참고 평균 97,000,000원의 88.7%이지만, 확인 거래는 2022년까지입니다. 2026년 시장의 실질적인 할인 폭은 아직 검증되지 않았습니다. 또한 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적고 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 가격·환금성 판단 보류입니다. 확약서의 법적 효력과 적용 범위를 확인하고, 별도 점유관계 및 현재 실거래·매물가격을 검증한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.