대구지방법원 2025타경468. 경상북도 구미시 형곡동 308-9에 있는 3층 302호입니다. 물건 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택이며, 등기부도 집합건물입니다. 1992년 준공된 동방빌라의 한 세대로, 감정평가서상 철근콘크리트조 건물의 3층에 위치합니다.

소유자 이대형 씨는 2014년 1월 3일 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 3월 22일 형곡새마을금고가 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 금융기관이 2025년 9월 8일 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구금액은 41,272,960원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계는 확인

현재 말소기준은 을구 14번 형곡새마을금고 근저당권입니다. 2018년 3월 22일 설정된 이 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 그 뒤 2025년 9월 8일 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

과거에는 근저당권과 전세권, 가압류, 압류 등 여러 권리가 있었지만 해당 등기는 이미 말소되었습니다. 특히 2016년 조두례 씨의 전세금 100,000,000원에 대한 전세권은 2018년 3월 28일 해지로 말소되어 현재 살아 있는 인수권리로 보지 않습니다.

② 점유자 분석 — 전입은 늦지만 보증금이 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유자 관련 인원은 1명입니다. 안인기 씨는 말소기준권리 설정 이후 전입했으며 배당요구도 한 상태입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도관계를 별도로 살펴야 합니다.

전입신고일인 2022.11.09는 말소기준권리 설정일 2018.03.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못하며, 통상 매수인이 임차보증금 잔액을 승계할 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위와 배당액까지 확정적으로 판단할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 69,000,000원이 싼지는 아직 모른다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 69,000,000원입니다. 소유자의 2014년 취득 거래가액은 78,000,000원이지만, 오래된 개별 거래이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.

동방빌라는 10세대의 소규모 건물로, 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.

위 유찰 시나리오는 회차별 가정값이며 실제 유찰이나 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 근저당 미배당은 집행비용 추정치를 반영한 채권최고액 기준 계산으로, 배당 부족액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,642,000원과 형곡새마을금고의 채권최고액 54,000,000원을 배당한 뒤 13,358,000원이 남는 계산입니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있으며, 안인기 씨의 보증금이 미상이므로 실제 임차인 배당액 및 소유자 잔여금은 확정할 수 없습니다. 경매 청구금액 41,272,960원과 근저당 채권최고액 54,000,000원은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 형곡동 형곡중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가서상 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 연립주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적타일 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·장판 등의 마감으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 474,400원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 내부 상태와 보수 필요성을 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 동방빌라는 10세대의 소규모 건물이며 1992.12.21 준공되었습니다. 최근 비교 실거래 확인이 어려워 매도 시 적정가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 보증금 확인. 안인기 씨의 임대차계약, 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 관계 서류로 확인하세요.
• 대항력 재확인. 확인된 전입일은 2022.11.09로 말소기준보다 늦지만, 실제 점유관계와 다른 선순위 권원 존재 여부를 입찰 전 다시 대조하세요.
• 가격 검증. 동방빌라 및 형곡동 유사 연립주택의 최근 실거래와 매물 호가를 확인하고 감정가 69,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 누수, 설비, 난방, 창호, 실내 마감 및 수리비를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부도 점검하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 69,000,000원, 1회 유찰 가정 55,200,000원, 2회 유찰 가정 44,160,000원을 각각 검토하되, 유찰 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최종 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 미확인 위험”

구미 형곡동 302호는 등기상으로는 복잡한 인수권리가 남는 사건이 아닙니다. 2018년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 확인된 점유자의 전입일 역시 말소기준 이후입니다.

그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하고, 내부 상태 및 최근 실거래 시세도 충분히 검증되지 않았습니다. 소규모 연립주택이라는 특성까지 고려하면 권리상 인수금액 0원만으로 안전성과 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 양호하지만 가격과 점유관계는 검증이 필요한 신건입니다. 배당요구·임대차계약 확인과 유사 주택의 최근 거래가격 분석을 선행한 뒤, 그 결과를 바탕으로 입찰 여부와 가격 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.