대구지방법원 2025타경498. 구미시 형곡동 ‘일산난초’ 5층 501호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이대형이고, 2021.10.22 형곡새마을금고가 설정한 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.13 형곡새마을금고가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박길수는 전부를 점유하고 전입일이 2021.12.07입니다. 말소기준권리인 2021.10.22 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2026.01.09 접수되어 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 218-1 5층 501호 · 경상북도 구미시 형곡로34길 15-6 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적대 73.38㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 제5층 제501호 · 사용승인일 1991.06.13 |
| 소유자 | 이대형 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 28,965,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인이라 인수 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박길수 | 전부 | 2021.12.07 | 1,000원 | 2026.01.09 신청 | 없음 |
박길수의 전입신고는 말소기준권리인 형곡새마을금고 근저당 설정일보다 뒤입니다. 따라서 경매 매수인에게 임차보증금을 대항할 수 없고, 현재 계산상 인수금액은 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제 여부도 별도로 확정되어 있지 않으므로, 그 부분을 임의로 단정하지 않습니다.
② 시세 비교 — 54,000,000원은 실거래 평균의 75.0%
일산난초는 총 10세대 규모이고, 비교된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 실거래 평균은 72,000,000원, 최저 거래는 66,000,000원, 최고 거래는 78,000,000원입니다. 현재 최저매각가 54,000,000원은 최근 실거래 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 74.82㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2022.05 | 74.82㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 72,000,000원 |
비교 가능한 최신 거래는 2022.10의 66,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 54,000,000원은 실거래 평균뿐 아니라 이 최신 거래금액보다도 낮습니다. 다만 비교 표본은 2건이고 거래 시점도 2022년이므로, 현재 시장가격과 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 최근 호가와 추가 실거래를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,372,000원 |
| 2. 근저당권 · 형곡새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,628,000원 |
현재 회차 54,000,000원에서는 형곡새마을금고 채권최고액 36,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 소유자 잔여액은 16,628,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·버스정류장 등 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1991.06.13 사용승인된 철근콘크리트조 5층 아파트이며, 해당 호는 5층입니다.
- 설비. 도시가스, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 525,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 단지이고 비교 실거래도 2건으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 박길수의 전입일은 2021.12.07로 말소기준 2021.10.22 이후입니다. 대항력 없음과 배당요구일 2026.01.09를 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 시세 재확인. 데이터상 평균 72,000,000원 대비 최저가가 75.0%지만 비교 거래가 2022년 2건뿐입니다. 최근 호가와 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 10세대로 거래빈도가 낮을 수 있으므로 매도기간과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 현장 상태. 1991.06.13 사용승인 건물인 만큼 내부 수리상태와 공용부 관리상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2021.10.22 형곡새마을금고 근저당입니다. 임차인 박길수는 2021.12.07 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수금액은 0원입니다.
가격도 데이터상으로는 긍정적입니다. 최저가 54,000,000원은 동일 면적대 실거래 평균 72,000,000원의 75.0%이고 최신 거래 66,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지가 10세대로 작고 실거래 표본이 2건뿐이며 거래 시점도 2022년이라는 한계가 있습니다. 결론적으로 권리는 비교적 깨끗하고, 가격은 과거 실거래 대비 낮지만 현재 시세 확인이 승부처인 물건입니다.
