🏠 대항력 확인 10명 ⚠️ 인수액 미상 💰 최저가 533,064,000원 📌 우선변제 확인 3명
대구지방법원 2025타경513. 구미시 진평동 1053-8의 토지 218.1㎡와 철근콘크리트조 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태도 단독주택(다가구주택)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 하은영이며, 등기부상 종전 동포항새마을금고 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 제공된 권리 흐름에서 말소기준은 2025.10.27 임의경매개시결정입니다.
문제는 그 이전에 이미 전입하거나 임차권을 등기한 사람이 적지 않다는 점입니다. 김태진·차미래·장철민·이주형·하은경·김근회·최우영·신종걸과 임차권등기자인 정하빈·이병준은 대항력이 확인됩니다. 여기에 최진수 등 일부 점유자는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성·인수액을 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경513 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1053-8 · 경상북도 구미시 인동32길 54-2 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 토지 | 대 218.1㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 · 급·배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 하은영 |
| 감정가 / 최저가 | 533,064,000원 / 533,064,000원 (신건) |
| 청구액 | 154,145,560원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 중심은 금융기관 담보권이 아니라 임차인입니다. 동포항새마을금고의 2020.10.22 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2025.10.27 임의경매개시결정입니다. 그런데 정하빈 임차권은 2024.01.08, 이병준 임차권은 2024.04.19에 각각 등기되어 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확인된 대항력만 10명
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최진수 | 203호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
| 김태진 | 101호 | 2021.12.08 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 차미래 | 102호 | 2025.07.04 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 장철민 | 202호 | 2024.01.24 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 이주형 | 205호 | 2025.08.01 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 하은경 | 302호 | 2025.06.30 / 2021.11.17 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 |
| 김근회 | 303호 | 2020.12.29 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 최우영 | 305호 | 2025.08.18 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 신종걸 | 306호 | 2023.01.10 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 정하빈 | 1층 102호(남동쪽) 약45㎡ | 2022.02.25 / 2022.02.07 | 80,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 이병준 | 3층 305호(북동쪽) 40㎡ | 2022.02.23 / 2022.02.08 | 45,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 한국토지주택공사 | 1층 101호 북동쪽 50㎡ | 미상 / 2021.11.17 | 78,000,000원 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 실제 신규 임차인이 아니라 최진수 보증금의 대위·승계입니다. 따라서 78,000,000원을 최진수의 보증금과 별도로 더해 총보증금을 계산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 확인 가능한 임차·점유 신고 주체는 12명이며, 그중 대항력이 확인된 사람은 10명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,730,640원 |
| 1. 임차인 정하빈 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 이병준 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 400,333,360원 |
위 산정에서는 정하빈 80,000,000원과 이병준 45,000,000원이 전액 배당됩니다. 다만 청구액 154,145,560원 및 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인들의 금액이 이 표에 별도로 반영되어 있지 않으므로, 이 잔여액과 인수 0원 가정을 최종 배당 결과로 보아서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 533,064,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 426,451,200원, 2회 유찰 시 341,160,960원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않으므로, 어느 회차가 시세 대비 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 218.1㎡의 대지, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 564,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 전수 확인. 대항력 확인 10명 중 다수의 보증금이 미상입니다. 각 호실별 계약서·배당요구·보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 호실 중복 확인. 102호에는 차미래와 정하빈, 305호에는 최우영과 이병준이 각각 기재되어 있어 현재 점유·임차관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최진수·한국토지주택공사 중복합산 금지. 한국토지주택공사 78,000,000원은 최진수 보증금의 대위·승계로 별도 신규 보증금이 아닙니다.
- 하은경 우선변제 확인. 전입 2025.06.30, 확정일자 2021.11.17, 배당요구 2026.07.09로 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 보증금 규모가 핵심입니다.
- 배당표 재산정. 청구액 154,145,560원과 미상 임차보증금을 함께 반영한 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가·유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — “인수 0원”을 확인하기 전까지 가격평가는 뒤로
다가구주택 경매는 한 명의 임차인만 놓치더라도 수익구조가 달라질 수 있습니다. 이 사건은 정하빈 80,000,000원·이병준 45,000,000원처럼 보증금과 우선변제가 분명한 임차인도 있지만, 동시에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 다수 존재합니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득가 미상입니다.
신건 최저가 533,064,000원, 1회 유찰 426,451,200원, 2회 유찰 341,160,960원이라는 숫자보다 먼저 확정해야 할 것은 각 호실의 실제 보증금과 미배당 예상액입니다. 그 숫자가 정리되기 전에는 최저가가 내려가더라도 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 확인 선행, 가격 판단 후행. 이 사건의 핵심은 바로 그 순서입니다.
