대구지방법원 2025타경517. 경상북도 김천시 지좌동 발트하임 102동 7층 702호 아파트입니다. 이 사건은 소유자인 범호개발주식회사를 채무자로 하여 2016년 11월 29일 설정된 새김천새마을금고 근저당권이 권리분석의 출발점입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이후 국의 압류와 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으나 말소기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀린 것은 아닙니다.

2024년 10월 8일 전입한 임차인이 확인되지만, 말소기준권리보다 후순위로 대항력은 없습니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 반면, 최저가 1.2억원이 현재의 거래가격과 비교해 매력적인지는 신중하게 살펴봐야 합니다. 최근 거래가격과 하락 추세를 함께 반영하면 신건에 적극적으로 응찰할 가격상 근거가 약합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차인과 근저당권 이전

말소기준권리는 2016년 11월 29일 설정된 새김천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 매각으로 소멸할 권리입니다. 2019년 김천시 압류는 이미 말소되었고, 2024년 국의 압류와 2025년 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

2026년 9월 22일에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 원인은 2025년 12월 26일 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권자의 지위 이전으로, 새로운 후순위 근저당이 설정된 것과는 다릅니다. 실제 배당을 받을 채권자와 채권잔액은 입찰 전 최신 기록으로 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인 정애자에 대한 현황조사·문건접수·매각물건명세서 기록 기준. 보증금은 기재액 2,000원을 표시했으며, 실제 계약금액과 단위는 계약서 원본으로 대조해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.

정애자의 전입일은 2024.10.08로, 말소기준인 2016.11.29 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 경우로 판단하지 않습니다. 배당요구일은 2025.10.30으로 확인되지만, 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립 여부는 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건은 비싸다

발트하임102동은 28세대 규모이며, 준공일은 2016.11.24입니다. 동일 면적 59.82㎡ 거래사례는 총 12건으로, 전체 평균은 119,916,666원입니다. 그러나 전체 평균에는 이전의 상대적으로 높은 거래가 포함되므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 거래 평균인 119,916,666원만 보면 최저가 120,000,000원과 거의 비슷합니다. 하지만 최근 12개월 평균은 116,000,000원이며, 최저가가 이보다 4,000,000원 높습니다. 최신 거래인 2026년 8월의 118,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 2,000,000원 높습니다.

더 중요한 것은 최근 거래 추세 -3.9%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래가격보다 낮아지는 방향인 만큼, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균으로 가격 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 표본은 2건으로 많지 않지만, 현재의 최저가를 저렴하다고 평가할 근거 역시 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

채권최고액 130,000,000원을 채권액으로 사용한 단순 추정입니다. 집행비용 2,480,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 채권자와 확정 채권액을 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족분으로, 매수인 인수금액이 아닙니다.

회차별 배당 및 취득 시나리오

각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 매각가가 낮아질수록 근저당권 관련 미배당액은 늘지만, 그 금액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 신건에서는 신청채권자의 청구액 105,384,530원을 예상배당액이 웃도는 반면, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 예상배당액이 청구액보다 작아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 김천시 지좌동 소재 성의중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 농경지, 기존주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 702호입니다. 이중창호, 도시가스, 개별난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 철도보호지구에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 322,200원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 아파트로, 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 전체 거래가격은 113,000,000원에서 135,000,000원까지 분포하며 최근 거래 추세는 -3.9%입니다. 소규모 거래 표본과 가격 하락 흐름을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 중심으로 상한 결정. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 평균 116,000,000원과 최신 거래 118,000,000원보다 높습니다. 전체 평균만 보고 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -3.9%를 반영하고, 최근 실거래 2건의 층수·상태와 본건 7층 702호의 차이를 확인해야 합니다.
• 임차인·명도. 정애자는 후순위 전입자로 대항력이 없지만 실제 점유 정리와 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 기재액 및 확정일자 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 2026.09.22 근저당권 이전에 따라 주식회사새마을금고자산관리회사의 채권자 지위와 최신 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 압류·세금. 수영세무서장 관련 국의 압류가 있으므로 당해세 및 조세 배당관계를 확인해야 합니다. 추정 배당표에 반영되지 않은 항목은 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 상태, 설비와 실제 점유관계를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 기일·원본 재확인. 매각기일 2026.10.21의 진행 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·기일변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 살 수 있다”

김천 발트하임 102동 702호는 권리구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016년 새김천새마을금고 근저당권이며, 실제 임차인 1명은 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 가격은 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 103.4%이고, 최신 실거래가 118,000,000원도 초과합니다. 최근 거래 추세는 -3.9%로 하락 방향입니다. 소규모 단지라는 점까지 고려하면 현재 가격을 시장 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 유찰 후 가격이 조정되는 경우를 검토하되, 유찰 자체를 확정적으로 예상하지 말고 최근 실거래와 실제 점유·채권관계를 대조하여 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.