대구지방법원 2025타경522. 구미시 형곡동 대원산맥타운 다동 6층 603호 아파트입니다. 전용면적은 76.92㎡이고, 철근콘크리트벽식조 6층 건물의 최상층에 자리합니다. 소유자 이대형은 2011년 7월 19일 거래가 45,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

2019년 1월 11일 설정된 경산농업협동조합 근저당권 80,400,000원이 말소기준권리입니다. 해당 근저당과 후속 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이보다 앞서 2016년 4월 4일 전입한 임차인 이창헌이 있어, 등기상 담보권리의 말소와 임대차보증금 인수를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

과거 김정희 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2001년 1월 12일 말소됐고, 엘지산전·조흥은행·형곡새마을금고의 기존 근저당권도 각각 말소 처리됐습니다. 현재 경매의 핵심 담보권은 을구 8번 경산농업협동조합 근저당권입니다.

하지만 임차인의 전입일은 2016.04.04로 근저당 설정일인 2019.01.11보다 앞섭니다. 따라서 담보권이 말소되더라도 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이창헌은 2026년 1월 20일 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이 인정되는 것으로 단정할 수 없습니다. 현재 배당 추정에서는 임차인에 대한 배당액을 0원으로 보고, 보증금 1,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 저렴하지만 거래 시점과 면적이 관건

대원산맥다 아파트의 확인된 실거래는 3건으로, 평균 69,000,000원, 최저 60,000,000원, 최고 74,000,000원입니다. 그러나 가장 최근 거래도 2023년 5월이며, 확인된 거래 3건 모두 전용 84.48㎡로 경매 대상인 76.92㎡와 면적이 다릅니다.

최저가 54,000,000원은 실거래 평균의 78.3%입니다. 보증금 인수를 더한 실질취득액도 약 78.3%로, 거래 평균과의 금액 차이는 14,999,000원입니다. 가장 최근 거래가 60,000,000원과 비교하면 실질취득액이 5,999,000원 낮습니다.

또한 단지 규모는 19세대로 크지 않습니다. 최근 거래가 드문 소규모 아파트는 실제 처분 시 매수자 확보와 가격 협상에 시간이 걸릴 수 있습니다. 최상층이라는 개별 조건까지 감안해 현재 매매 가능가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 80,400,000원을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 신청채권자의 청구액은 66,011,000원이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 보증금 인수

유찰을 거치면 예상 매각가가 낮아지는 반면, 임차인의 추정 인수 보증금은 각 회차에서 1,000원으로 같습니다. 반대로 경산농업협동조합의 채권 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아니므로, 채권자의 미회수금과 매수인의 인수 보증금을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 형곡동 형곡중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트단지와 일반주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕의 6층 건물로, 대상 호실은 최상층입니다. 위생·급배수·소화전설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m, 북동측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 규제가 있습니다. 토지 공시지가는 516,100원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1996년 준공, 19세대 규모의 소규모 단지입니다. 확인된 실거래 표본이 3건이고 최근 거래 시점이 오래돼, 매각 가능가격과 거래 유동성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 이창헌의 전입일과 실제 점유, 임대차계약 원본, 보증금 및 계약관계를 확인하세요.
• 보증금 인수 확인. 추정 인수액은 1,000원입니다. 실제 배당 여부와 보증금 잔액, 임대차 종료·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 우선변제 검토. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 사실만으로 우선변제권이 있다고 판단하지 마세요.
• 가격 검증. 2022~2023년 실거래 평균 69,000,000원을 현재의 확정 시세로 사용하지 말고, 전용 76.92㎡의 현재 거래 가능가격을 조사하세요.
• 최상층 상태 확인. 누수·방수·단열 상태와 내부 수선 필요 여부를 점검하세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비와 임차인의 인도 협의에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최종 매각조건을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만, 권리는 확인해야 한다”

구미 대원산맥타운 603호는 54,000,000원 신건으로, 과거 실거래 평균 69,000,000원에 비하면 금액상 낮은 가격에 나왔습니다. 대항력 임차인 이창헌이 있으나 현재 추정 인수 보증금은 1,000원이며, 이를 포함한 실질취득액은 54,001,000원입니다.

다만 대항력 임차인의 점유 및 보증금 반환 문제는 매각으로 자동 소멸하는 근저당권과 다릅니다. 또한 비교 거래의 시점이 오래됐고 대상보다 전용면적이 커, 단순한 평균가격 차이를 확정적인 투자 수익이나 할인폭으로 해석하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차인의 실제 계약 및 인수금액을 확인하고, 소규모·최상층 아파트의 현재 매매 가능가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 근저당은 소멸하더라도, 대항력 임차인과 시세 검증은 반드시 거쳐야 할 핵심 절차입니다.