대구지방법원 2025타경527. 구미시 형곡동 도시주택3차5동 707호, 전용면적 비교 기준 54.09㎡의 아파트입니다. 이대형이 2011년 거래가 29,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019년 경산농업협동조합 근저당 32,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 황귀순의 50,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 큰 문제는 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 44,000,000원인데, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 28,166,666원입니다. 최신 거래도 28,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.6% 낮아진 흐름입니다. 따라서 전체 실거래 평균 31,375,000원보다도 최근 시세를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-1 · 도시주택3차5동 6층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 54.09㎡ · 6층 707호 |
| 소유자 | 이대형 (2011.10.10. 거래가 29,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 27,993,526원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.11. 경산농업협동조합 근저당권입니다. 2011년과 2013년에 설정됐던 형곡새마을금고 근저당권 각 13,000,000원은 2019.01.11. 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 황귀순의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 높다
도시주택3차5동 동일 면적 54.09㎡의 최근 12개월 실거래 6건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 이 최근 거래군과 최신 거래, 가격 추세를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2025.02 | 54.09㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 평균 | 54.09㎡ | 6건 | 28,166,666원 |
최근 12개월 실거래는 23,000,000원~34,000,000원이고 평균은 28,166,666원입니다. 최신 거래는 28,000,000원입니다. 현재 최저가 44,000,000원은 최근 12개월 평균의 156.2%로, 최근 시세보다 명확히 높은 가격입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -18.6%이므로 과거 최고 거래가 50,000,000원을 현재 가격의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 2. 가압류 · 황귀순 | 50,000,000원 | 10,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 44,000,000원을 가정하면 가압류 채권에는 39,592,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형남중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 서측과 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 사용승인일은 1991.07.18.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 582,200원/㎡입니다.
- 환금성. 도시주택3차5동은 47세대입니다. 동일 면적 최근 실거래가 존재하지만 최근 가격 추세가 -18.6%이고 제공된 경매통계상 평균 2.5회 유찰입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 31,375,000원보다 최근 12개월 평균 28,166,666원과 최신 거래 28,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 가격 확인. 현재 44,000,000원과 1회 유찰가 35,200,000원은 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰가 28,160,000원이 최근 평균과 거의 같은 수준입니다.
- 임대·점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 일부 이해관계인 부재로 내부구조·마감재와 구조변경·내부파손의 구체적 유무를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 높으면 보류”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 신건 최저가 44,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 28,166,666원의 156.2%이며, 최신 거래도 28,000,000원에 그칩니다. 최근 추세가 -18.6%라는 점까지 감안하면 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 1회 유찰가도 최근 평균보다 높고 2회 유찰가가 최근 평균과 거의 같은 수준입니다. 권리구조는 단순하지만, 가격은 보류. 여기에 임대관계와 내부상태 확인까지 마친 뒤 접근할 물건입니다.
