대구지방법원 2025타경532. 경북 김천시 부곡동 부곡3주공아파트 301동 601호, 전용 49.44㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성곤으로, 2019년 7월 1일 거래가 30,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 23,100,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 신한카드·우리카드·하나카드의 가압류가 이어졌습니다. 결국 근저당권자인 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 기준점은 2019년 7월 1일 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 등기상 말소됐고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 감정평가 당시 출입문이 잠겨 있고 거주자가 부재해 실내 및 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 을구 5번 우리은행 근저당권(채권최고액 23,100,000원)입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 등기된 신한카드 13,924,350원, 우리카드 42,636,304원, 하나카드 11,245,377원의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 우리은행의 임의경매개시결정도 같은 방식으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

부곡3주공아파트 동일 전용 49.44㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 48,958,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건의 평균 48,833,333원을 우선합니다. 최신 거래는 2026년 8월 50,500,000원입니다.

최근 12개월 평균 48,833,333원에 비해 최저가 50,000,000원은 1,166,667원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 102.4%로, 전체 평균 대비 비율 102.1%보다도 높습니다.

최신 거래 50,500,000원과 비교하면 신건 최저가가 500,000원 낮지만, 단일 거래와의 근소한 차이만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 특히 2026년 6월에는 동일 면적 7층이 43,000,000원에 거래됐고, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -0.3%로 소폭 하락했습니다. 따라서 최근 평균보다 높은 신건 가격에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 1,300,000원을 제외한 48,700,000원이 채권자에게 배당됩니다. 전체 신고 채권액은 90,906,031원으로, 예상 미배당액은 42,206,031원입니다. 우리은행과 신한카드에는 표상 전액 배당되지만 우리카드는 일부만 배당되고, 하나카드는 배당받지 못하는 시나리오입니다.

위 배당액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액은 14,375,621원이며, 배당표상 우리은행 배당 추정액 23,100,000원은 채권최고액을 적용한 금액입니다. 실제 피담보채권액, 배당요구, 배당순위, 조세 및 집행비용 정산 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구분됩니다.

④ 유찰 회차별 배당·자금 시나리오

낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 확인된 권리 구조에서는 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김천중학교 남서측 인근으로, 주변에 공동주택·학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 6m, 동측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1995.10.05 준공된 922세대 아파트단지입니다. 철근콘크리트 벽식구조로 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 427,600원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 그러나 내부 출입이 불가능해 구조변경·내부하자·마감 상태는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 표본은 존재하지만 전체 거래가격 범위가 43,000,000~60,000,000원으로 넓고, 최근 가격 추세는 -0.3%입니다. 거래가 이어지고 있다는 점과 개별 호수의 적정가격은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 재검토. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 102.4%입니다. 최신 거래 50,500,000원뿐 아니라 최근 저가 거래 43,000,000원도 함께 고려하세요.
• 점유자·임대차 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본, 전입세대 및 실제 점유상황을 확인해야 합니다.
• 내부 수리비. 내부구조·내부마감·하자 여부가 확인되지 않았으므로 현장 접근 가능 여부와 수리비 위험을 입찰가에 반영하세요.
• 유찰 후 가격. 제시된 시나리오는 1회 유찰 시 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원입니다. 실제 매각조건 및 변경된 기일을 확인하세요.
• 관리비·명도비. 체납 공용관리비와 점유자 인도에 필요한 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 배당표 오해 방지. 채권자 총 미배당액 42,206,031원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당 및 권리관계는 최종 서류로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 최종 확인하고 입찰보증금을 준비하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”

김천 부곡3주공 301동 601호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류 3건이 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 채권자에게 미배당금이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그런데 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 48,833,333원보다 높은 102.4%이고, 최근 거래 추세도 -0.3%로 하락하고 있습니다. 현장조사 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했다는 불확실성까지 남습니다.

단지 경매 평균 1.5회 유찰 이력을 고려하면 신건에 무리하게 응찰하기보다는 유찰 후 가격과 실제 점유·수리비를 함께 검토하는 편이 타당합니다. 권리는 대체로 합격, 점유 확인은 필수, 가격은 유찰 후 재평가. 이 사건은 낮은 절대금액보다 실제 취득비용 대비 최근 시세를 우선 살펴야 하는 물건입니다.