대구지방법원 2025타경800. 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 480 일원의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 2층이고, 감정가 2,145,904,560원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 736,045,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사대길이며, 2020.07.01. 상호변경 전 명칭은 주식회사기백입니다.

권리 구조의 기준점은 2019.03.22. 설정된 경산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 현재 사건의 신청채권자도 경산농업협동조합이며 청구액은 2,048,595,343원입니다. 이후 한국전력공사 가압류 9,771,640원, 경산세무서장 관련 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2016년 설정됐던 대구축산업협동조합 근저당권 1,560,000,000원과 김기분 전세권 600,000,000원은 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.03.22. 경산농업협동조합 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이후 한국전력공사 가압류, 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 대비 저가’는 아니다

감정가 2,145,904,560원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 736,045,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장가격을 직접 비교할 수 있는 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 결론내릴 근거는 없습니다.

오히려 가격 판단에서 확인되는 객관적 신호는 3회 유찰과 숙박시설의 영업중단 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 현황조사서에 따르면 목록 4, 7의 숙박시설은 현재 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단돼 있습니다. 일반 주거용보다 이용 재개·운영·매각 과정이 복잡할 수 있는 유형인 만큼, 최저가 숫자만으로 환금성과 사업성을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 736,045,000원 가정)

채권 총액 2,169,771,640원 중 채권자 예상배당은 726,284,550원, 미배당액은 1,443,487,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)

• 입지. 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 용암온천 북서측 인근이며, 주위는 숙박시설·상가·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현황조사서에는 해당 숙박시설의 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단된 상태로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 515.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 256,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광휴양형(화영04))·가축사육제한구역(절대사육제한지역)입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 2층으로, 위생·급배수·화재경보·전기보일러 바닥난방 설비가 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 3회 유찰과 숙박시설 영업중단은 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 영업중단 원인 확인. 숙박시설 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단된 상태이므로 시설 상태와 재사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지·건물의 실제 포함 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라 단정하지 말고, 숙박시설의 현행 매매·임대수요와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 경산세무서장 관련 압류가 등기돼 있으므로 배당표에 반영되지 않은 당해세 등 실제 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.03.22. 경산농업협동조합 근저당권이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 투자 판단에서는 다른 문제가 남습니다. 감정가 2,145,904,560원에서 3회 유찰돼 최저가가 736,045,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 게다가 숙박시설은 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단된 상태입니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 현장상태·운영재개·환금성 검증이 선행돼야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.